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前言

FORWORD

酒店的籌建籌開是一個(gè)酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)酒店的投資、建設(shè)、以及后期運(yùn)營(yíng)是否成功均產(chǎn)生決定性的影響，并最終影響到酒店投資收益的狀況。換言之，酒店的籌建籌開影響著酒店未來(lái)投資收益的******化。這與酒店資產(chǎn)管理的終極目標(biāo)不謀而合。

正如某知名酒店管理咨詢公司指出，“所謂酒店資產(chǎn)管理，是指通過(guò)建立酒店管理在運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)等方面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有效地監(jiān)控酒店經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。其主要目標(biāo)是通過(guò)提出關(guān)于設(shè)施規(guī)劃、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)管理等方面的具體建議，以達(dá)到投資回報(bào)率******化的目的。”

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

“ Chapter 01 ”

理清酒店資產(chǎn)管理的概念

如今，討論酒店籌建籌開的文章很多，但從酒店資產(chǎn)管理的角度去看待和分析酒店籌建籌開的資料卻略顯不足。現(xiàn)在，筆者試圖從這方面入手加以探討。

首先，我們要理清酒店資產(chǎn)管理的概念。綜合各方面的研究和本人的顧問實(shí)踐，筆者認(rèn)為，酒店資產(chǎn)管理，可界定為涵蓋酒店資產(chǎn)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、采購(gòu)與建造、啟用、運(yùn)行、維護(hù)、更新與處置六個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)酒店的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行全生命周期的管理，其最終目的是提高酒店未來(lái)的資產(chǎn)利潤(rùn)率，增加酒店?duì)I運(yùn)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)投資回報(bào)******化，保障酒店業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的提升。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

“ Chapter 02 ”

管理績(jī)效要求的六個(gè)環(huán)節(jié)

其次，我們要明確在酒店資產(chǎn)全生命周期管理模式下，酒店資產(chǎn)管理的六個(gè)環(huán)節(jié)的管理績(jī)效要求。

1、酒店資產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的管理績(jī)效要求包括：

準(zhǔn)確識(shí)別酒店投資機(jī)會(huì)

科學(xué)進(jìn)行酒店項(xiàng)目的可行性研究

合理制定資本預(yù)算

有效確定投融資安排

努力實(shí)踐酒店可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念

2、酒店資產(chǎn)采購(gòu)與建造的管理績(jī)效要求包括：

有效實(shí)施資產(chǎn)采購(gòu)流程標(biāo)準(zhǔn)化

科學(xué)進(jìn)行工程承建商的招投標(biāo)合規(guī)管理

精心組織土建施工現(xiàn)場(chǎng)的資產(chǎn)管控

3、酒店資產(chǎn)啟用的管理績(jī)效要求包括：

科學(xué)實(shí)施有形資產(chǎn)登記、造冊(cè)并制定相應(yīng)管理制度

有效關(guān)注酒店無(wú)形資產(chǎn)的初期管理

合理組建酒店內(nèi)部資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)

不斷完善酒店資產(chǎn)管理的信息化建設(shè)

4、酒店資產(chǎn)運(yùn)行的管理績(jī)效要求包括：

持續(xù)關(guān)注酒店設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)并設(shè)立運(yùn)行KPI

持續(xù)重視酒店無(wú)形資產(chǎn)（尤其是品牌）的運(yùn)行情況并跟蹤記錄

5、酒店資產(chǎn)維護(hù)的管理績(jī)效要求包括：

有效建立酒店各類有形資產(chǎn)的維護(hù)流程并進(jìn)行全員培訓(xùn)

高度關(guān)注酒店無(wú)形資產(chǎn)（品牌及聲譽(yù)等）的管理，做好網(wǎng)評(píng)維護(hù)和品牌形象維護(hù)

6、酒店資產(chǎn)更新與處置的管理績(jī)效要求包括：

合理進(jìn)行酒店資產(chǎn)的翻新改造

合規(guī)處理酒店資產(chǎn)的折舊與報(bào)廢

持續(xù)優(yōu)化酒店資產(chǎn)的配置與結(jié)構(gòu)

科學(xué)實(shí)施酒店資產(chǎn)的并購(gòu)與重組及資產(chǎn)證券化

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

“ Chapter 03 ”

確立與酒店籌建籌開對(duì)應(yīng)的

酒店資產(chǎn)管理關(guān)鍵任務(wù)

我們要在酒店資產(chǎn)管理六個(gè)環(huán)節(jié)的管理績(jī)效要求框架下，確立與酒店籌建籌開對(duì)應(yīng)的酒店資產(chǎn)管理關(guān)鍵任務(wù)。

酒店的籌建籌開是彼此獨(dú)立又有一定聯(lián)系的兩個(gè)階段。在籌建階段，其主要工作內(nèi)容是酒店項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

可行性研究要依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場(chǎng)定位；根據(jù)市場(chǎng)定位預(yù)測(cè)主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行投資回報(bào)分析。

規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)酒店市場(chǎng)定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場(chǎng)需求和后期的經(jīng)營(yíng)管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機(jī)電和裝修設(shè)計(jì)。在籌開階段，其主要工作內(nèi)容就更加復(fù)雜瑣碎，包括組建籌開項(xiàng)目組并設(shè)立籌開辦公室、了解酒店施工進(jìn)度、制訂籌開工作進(jìn)度計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算、編制各部門運(yùn)轉(zhuǎn)手冊(cè)、采購(gòu)和印刷、開業(yè)廣告和推廣計(jì)劃、證照辦理、員工招聘、員工培訓(xùn)、開業(yè)慶典計(jì)劃、場(chǎng)地驗(yàn)收、模擬營(yíng)運(yùn)、開業(yè)前檢查。

從酒店資產(chǎn)管理的角度，我們可以確立如下與酒店的籌建籌開相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)：

一、與酒店籌建階段相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)

1、選擇知名的酒店顧問公司做酒店項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)未來(lái)十年、十五年甚至二十年的酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，保證酒店業(yè)主資產(chǎn)價(jià)值的******化。

這一點(diǎn)非常重要?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，科學(xué)的可行性研究是成功的一半。酒店項(xiàng)目是動(dòng)輒上億的一種長(zhǎng)期資本性投資，是需要慎重決策的。如今酒店投資回報(bào)率低、現(xiàn)金流不理想的情況不在少數(shù)，這迫使酒店業(yè)主更多關(guān)注資產(chǎn)的保值增值。

2、組織高水平的酒店項(xiàng)目籌建團(tuán)隊(duì)，保證項(xiàng)目能夠符合品牌運(yùn)營(yíng)要求和市場(chǎng)發(fā)展需求，確保后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

一個(gè)酒店的成功籌建需要一個(gè)復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營(yíng)管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計(jì)師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營(yíng)管理者的參與。一個(gè)酒店項(xiàng)目的成功是離不開經(jīng)營(yíng)管理者的，好的經(jīng)營(yíng)管理者可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營(yíng)管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補(bǔ)的遺憾。

在籌建團(tuán)隊(duì)中應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的專業(yè)人士：

酒店布局和工程方面的專業(yè)人士（尤其是在機(jī)電設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)）

酒店投資方面的專業(yè)人士

財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析方面的專業(yè)人士

餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)人士

酒店整體市場(chǎng)營(yíng)銷方面的專業(yè)人士

3、將酒店可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，保證資產(chǎn)安全與合規(guī)，適應(yīng)消防、環(huán)保的要求，降低未來(lái)酒店在能源減排等方面的成本。

具體來(lái)講，酒店籌建階段要充分考慮開發(fā)地塊評(píng)估、設(shè)計(jì)策略、節(jié)能、廢物管理、水資源保護(hù)、原材料采購(gòu)等問題。

比如，浩華顧問曾在一篇報(bào)告中指出，“為有效實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施，在酒店設(shè)計(jì)開始前完成一套《環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告》顯得頗為重要。此外，建造成本測(cè)量行的參與也可以從中尋找到減少初始投資和機(jī)電設(shè)備運(yùn)行成本的機(jī)會(huì)?！?/p>

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