上海五星酒店甩賣狂潮來了

旅界

魔都酒店拼命內(nèi)卷，這批酒店表示我們準(zhǔn)備先撤了…

      *本文經(jīng)轉(zhuǎn)載自  旅界

　　被甩賣的五星酒店

　　捅破泡沫的是幾則出售消息。 旅界(lvjienews)獨(dú)家獲悉，五一前后，上海新華聯(lián)索菲特大酒店、上海豫園萬麗酒店、上海日航酒店以及上海虹橋綠地酒店群等多家上海五星級酒店陸續(xù)在一些酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站上被曝出轉(zhuǎn)讓出售信息。

　　對于這些命途多舛的上海五星酒店來說，最早的公開轉(zhuǎn)讓消息始自去年12月，但令人唏噓的是，部分酒店轉(zhuǎn)讓價格一降再降，卻至今依然乏人問津。

　　以上海新華聯(lián)索菲特大酒店為例，去年12月掛網(wǎng)時該酒店轉(zhuǎn)讓價格尚為23億元，掛網(wǎng)4個月，轉(zhuǎn)讓價格已經(jīng)跌到了21億元。 作為新華聯(lián)集團(tuán)旗下高端商務(wù)旗艦作品新華聯(lián)國際中心的重要商務(wù)配套，這家酒店開業(yè)于2017年，距今只有區(qū)區(qū)4年時間，占地5.37萬平方米。 眼看他起高樓,眼看他宴賓客,眼看他樓塌了。 沒想到這家被稱之為上海法式商務(wù)旗艦的“恢弘巨作”，最終會落得無法體面收場，而在開業(yè)初期，它以復(fù)刻法國巴黎凡爾賽宮的豪華和優(yōu)雅聞名，頗受商旅人士青睞。 多方消息指出，持續(xù)虧損與去年為應(yīng)對“三道紅線”降負(fù)債是新華聯(lián)集團(tuán)決心拋售上海新華聯(lián)索菲特大酒店的主要原因。 欲轉(zhuǎn)讓的不僅是上海新華聯(lián)索菲特大酒店，被放在“售賣櫥窗”里的還有被譽(yù)為“******旗艦型綜合體酒店群”的上海虹橋綠地酒店群。 2017年底，上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓這三家酒店組成的集群同時宣布開幕，如今都難逃被轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)。

      在風(fēng)云跌宕的上海灘，老牌五星級酒店也接連遇到經(jīng)營困局，開業(yè)超過20年的上海日航酒店、萬豪系的上海豫園萬麗酒店均紛紛掛牌待售。 公開信息顯示，目前上海日航酒店轉(zhuǎn)讓價格約為21億，上海豫園萬麗酒店轉(zhuǎn)讓價格則約為20億。 有專業(yè)人士向旅界透露，上海從來沒有出現(xiàn)過如此大規(guī)模的五星級酒店轉(zhuǎn)讓潮，預(yù)計(jì)疫情帶來的影響會導(dǎo)致未來幾年內(nèi)更多五星級酒店投入市場。 而作為國內(nèi)五星酒店?duì)幤娑菲G的斗獸場，上海的酒店們注定將接受市場更為嚴(yán)苛的審視。

　　內(nèi)卷!再內(nèi)卷!

　　亞太地區(qū)五星酒店發(fā)展看中國，中國五星酒店看上海，這些年，上海的五星酒店品牌如同走馬燈般輪番上場。

　　僅2018年一年時間，華僑城的上海寶格麗、蘇寧的上海寶麗嘉、世茂的上海佘山洲際酒店(深坑酒店)、香港太古旗下的鏞舍、素凱泰、遠(yuǎn)洲集團(tuán)的阿納迪、上海養(yǎng)云安縵等奢牌酒店紛紛在滬面世。

　　上海佘山世茂洲際酒店

　　相比之下，同為一線城市，北京、深圳、廣州這幾年時間內(nèi)，每年能有兩三家五星酒店問世就算不容易了。

　　這既是上海灘酒店業(yè)的榮光，也讓星羅棋布的五星酒店們內(nèi)卷再內(nèi)卷，只能殊死一搏。

　　2019年的圣誕點(diǎn)燈季，有媒體人曝出10余家上海五星酒店不約而同在某晚同時圣誕點(diǎn)燈，多名酒店媒體人一晚能連跑五六個場子。

　　“點(diǎn)燈的酒店太多，媒體都不夠用了。”一位上海五星酒店的公關(guān)負(fù)責(zé)人Cici對旅界哀嘆。

　　雌競到了這個程度，只聞新人笑，哪管舊人哭，強(qiáng)手如云的上海灘也讓那些特色不夠鮮明的五星酒店備受煎熬。

　　熟悉上海酒店業(yè)交易的王舜分析稱，五星級酒店拋售背后的共性原因之一，依然是營收不足，業(yè)績不佳。

　　新消費(fèi)時代，五星級酒店們的運(yùn)營能力面臨考驗(yàn)，如果經(jīng)營不力，持續(xù)虧損，收益不及預(yù)期，則很有可能面臨被拋售的命運(yùn)。

　　對于幾家正待轉(zhuǎn)讓的五星酒店遲遲沒有進(jìn)展，王舜也絲毫不奇怪，“標(biāo)價20多個億，憑什么?你就是新建個藝術(shù)中心也才十幾個億嘛，肯定沒人拍?！?/p>

　　值得一提的是，以往財大氣粗的業(yè)主們資金鏈承壓也成為上海五星酒店們被拋售轉(zhuǎn)讓的一個重要誘因。

　　酒店之間暗斗不止，其背后的房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)主們的內(nèi)卷更為殘酷。 去年報告期內(nèi)，新華聯(lián)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.3%，凈負(fù)債率為238.4%，現(xiàn)金短債比為0.28，依照房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)，該公司2020年年度指標(biāo)三項(xiàng)均未達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持“紅檔”。

　　再看綠地，同樣亟需改變現(xiàn)狀，2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，凈負(fù)債率為139.2%，現(xiàn)金短債比為0.97，“三道紅線”之下，與新華聯(lián)一樣面臨無法獲得融資的尷尬境地。

　　業(yè)主們都沒錢了，再好看的五星酒店招牌也無法填飽急需資金解渴的大佬，動輒二十億的酒店重資產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)主們最直接的降負(fù)債變現(xiàn)手段。

　　內(nèi)卷的魔都，酒店管理集團(tuán)與業(yè)主們一起痛并煎熬著。

　　誰來接盤?

　　上海的五星酒店們在加速撤離，只是這一次不同往日，接盤人屬實(shí)難尋。

　　王舜透露，“目前這幾家酒店大多還是初始問詢價格階段，大部分都卡在收購方出資金證明這一塊，看不到錢，出售方不愿意談，有的拿不了資金證明的人是沒錢，還有一部分人是想拿到項(xiàng)目去融資?！?/p>

　　意向者寥寥，但真正讓出售方焦慮的，或許是五星級酒店出售的高峰期還沒有來臨。

　　王舜認(rèn)為，未來3-5年酒店出售和房地產(chǎn)集團(tuán)的景氣指數(shù)有很大關(guān)系，“房住不炒“、”三道紅線“等新規(guī)卡緊了開發(fā)商的喉嚨，屆時酒店拋售會比現(xiàn)在更加迅猛，而且價格也更加合理。

　　事實(shí)上，外表光鮮亮麗的五星酒店盈利能力差，回報周期長是行業(yè)共識，此前也主要作為開發(fā)商勾地時的商業(yè)配套使用。

　　來自國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，五星級酒店投資回報率最高的是2010年,達(dá)到4%,不過即便如此,靜態(tài)回收期也長達(dá)25年，而投資回報率最低的2014年,僅0.3%,按此計(jì)算靜態(tài)回收期將長達(dá)333年。

　　“以后或許會出現(xiàn)一個趨勢，接盤這些五星酒店的更多會是國企、央企?！币晃徊辉竿嘎缎彰木频陿I(yè)分析人士稱。

　　存量市場下，改寫字樓也是上海五星酒店們轉(zhuǎn)型的一個主流出路。

　　此前北京一部分經(jīng)營不善的五星酒店最后走了這條路，例如北京日報社旗下的北京新聞大廈從五星級酒店變身到高端商務(wù)寫字樓，金融街洲際的業(yè)主首創(chuàng)也在2016年開始“酒改寫”工程。

　　更多值得參考的是上海錦滄文華酒店，整體“酒改寫”工程一直持續(xù)到2018年10月。 上海錦滄文華大酒店是錦江系旗下的老字號，建成于1990年，迫于經(jīng)營壓力，在2014年以21.18億元人民幣被寶華集團(tuán)收購，后者將其全面改造成高端寫字樓。

　　但并非所有人都走得通這條路，畢竟改建工程耗資巨大。

　　此外，即便轉(zhuǎn)為寫字樓，是否就能挽救經(jīng)營頹勢，扭虧為盈，這個答案也并不唯一的。不管是酒店，還是寫字樓，核心依然是供需關(guān)系。

　　“上海寫字樓市場也有供求關(guān)系，不一定會比酒店好”。王舜舉例稱，幾年前上海有一家四星級酒店改寫字樓，改造完成后，寫字樓的供大于求，比酒店業(yè)更為嚴(yán)峻。

　　業(yè)主們準(zhǔn)備開始揮手告別，但這些上海落寞的五星酒店未來會走向何方，還不能確定，至今接盤方還沒現(xiàn)身。