來源：原創(chuàng) 張瑞斌 酒店規(guī)劃師 侵刪

越來越多的人投資酒店，越業(yè)越多的酒店品牌出現(xiàn)，越來越多的酒店選擇加盟，越來越多的酒店終止加盟，越來越多的酒店虧損，越來越多的新酒店開業(yè)。

這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)規(guī)律，市場(chǎng)循環(huán)。每天都在上演著N多個(gè)“越來越多”。

無論有多少個(gè)“越來越多”，對(duì)于投資者來說，都需要透過現(xiàn)象看本質(zhì)。以冷靜理智的思維去認(rèn)真分析，去認(rèn)真看待。因此，對(duì)于酒店投資者來說，有一些事情是必須要清晰地知道的。

一、市場(chǎng)的供需關(guān)系

市場(chǎng)的供需關(guān)系，從根本上決定了一家酒店的投資是否成功。一個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系，與該市場(chǎng)的覆蓋范圍有直接關(guān)系的。覆蓋范圍越大，市場(chǎng)越大，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)就越大。

比如，一家酒店有100間客房，其市場(chǎng)覆蓋范圍是周邊一公里。而在這一公里范圍內(nèi)，對(duì)酒店客房的需求量是200間。那么在這樣的情況下，周邊再開一個(gè)100間客房的酒店，兩個(gè)酒店均能保證盈利；如果再開到第三家，第四家，以至更多，那么整體上就是供應(yīng)大于需求了。而在供大于求的情況下，最終導(dǎo)致的就是每家店都會(huì)逐步開始虧損，以至倒閉。等到酒店數(shù)量恢復(fù)至供需平衡的時(shí)候，酒店將再次走向盈利。

那么，在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下，要如何去做呢？

首先，也是重要的是，活著。在殘酷的市場(chǎng)環(huán)境下，堅(jiān)強(qiáng)地存活下來，一直等到其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手退出市場(chǎng)，而不是自己被淘汰。

第二，酒店升級(jí)改造，提供更前沿，更創(chuàng)新的產(chǎn)品或服務(wù)。通過這種方式去和其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶客源。通常的情況下，新的總比舊的好。時(shí)代在向前發(fā)展，消費(fèi)者也在不斷追求更加美好的物質(zhì)享受和精神享受。因此，在這個(gè)角度來說，能夠走在時(shí)代最前面的，能夠引領(lǐng)潮流的酒店，將更容易堅(jiān)強(qiáng)的存活下來。

第三，開拓更大的市場(chǎng)。目前酒店的市場(chǎng)覆蓋范圍是周邊一公里，那么我們則可以繼續(xù)將市場(chǎng)拓展到周邊兩公里，三公里，以至更遠(yuǎn)。自然，市場(chǎng)的開拓，同時(shí)伴隨著的必然是酒店的升級(jí)改造。因?yàn)?，在市?chǎng)拓展的范圍更廣，距離更遠(yuǎn)的條件下，能夠吸引客人舍近求遠(yuǎn)地來酒店動(dòng)力，就是酒店擁有不同于其他酒店的更大亮點(diǎn)或吸引力。

在這里，就產(chǎn)生了兩個(gè)環(huán)境。同等級(jí)市場(chǎng)范圍的升級(jí)改造，和更大市場(chǎng)范圍內(nèi)的升級(jí)改造。在同等級(jí)市場(chǎng)范圍的升級(jí)改造，使得酒店在保留了原有客戶的基礎(chǔ)上，率先完成了升級(jí)，將更利于直接再贏回原有的客戶。這個(gè)周期不會(huì)太長(zhǎng)。

而在更大的市場(chǎng)范圍的升級(jí)改造，因?yàn)闀?huì)有新市場(chǎng)的介入，開發(fā)，拓展，獲取更多的客源，所以在周期上將會(huì)需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

如果說，同等級(jí)市場(chǎng)范圍內(nèi)，通過升級(jí)改造，使得酒店價(jià)格從100元，升級(jí)到了150元，花費(fèi)了三個(gè)月的時(shí)間；那么，在拓展更大市場(chǎng)范圍時(shí)，升級(jí)改造，酒店價(jià)格從100元，升級(jí)到300元，則需要花費(fèi)一年的時(shí)間。

兩者難易程度上來說，顯然前者較簡(jiǎn)單。

酒店的經(jīng)營(yíng)，絕大多數(shù)是適應(yīng)時(shí)代潮流，適應(yīng)市場(chǎng)需求。目前酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)是中高端，這就是適應(yīng)時(shí)代和市場(chǎng)的表現(xiàn)。少部分酒店，是主動(dòng)動(dòng)改變市場(chǎng)，拓展市場(chǎng)。這就是需要有更長(zhǎng)的時(shí)間，更多的人力。

從投資酒店的回本周期來說，主動(dòng)適應(yīng)時(shí)代和市場(chǎng)的，也就是迎合了市場(chǎng)的供需關(guān)系，回本周期會(huì)短一些；而不主動(dòng)適應(yīng)時(shí)代和市場(chǎng)的，無視市場(chǎng)供需關(guān)系，堅(jiān)持要主動(dòng)拓展市場(chǎng)范圍，改變供需關(guān)系的，回本周期則會(huì)長(zhǎng)一些。

當(dāng)然了，也會(huì)存在一部分酒店投資人，以落后時(shí)代的硬件產(chǎn)品，落后時(shí)代的服務(wù)方式，落后時(shí)代的管理方式，去經(jīng)營(yíng)一家酒店，試圖通過努力，拓展市場(chǎng)。這注定是要失敗的。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

二、酒店的經(jīng)營(yíng)管理模式

前面所說的內(nèi)容，主要是指酒店投資前期的準(zhǔn)備工作以及規(guī)劃。而在這一部分，酒店的經(jīng)營(yíng)管理，則是重頭戲，也是最重要的。

酒店的籌備工作，屬于“打江山”，而酒店的經(jīng)營(yíng)管理，則屬于“守江山”。俗話說，打江山容易，守江山難。由此可風(fēng)，酒店的經(jīng)營(yíng)管理，是相當(dāng)不容易的。

投資人在酒店籌備完成后，即正式開始進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。在運(yùn)營(yíng)階段，酒店的日常運(yùn)作，就應(yīng)當(dāng)如同一臺(tái)機(jī)器一樣，可以健康有序地一直運(yùn)作下去。而在經(jīng)營(yíng)過程中的管理，則是為了確保酒店可以保證始終處于健康有序地運(yùn)作而進(jìn)行的人為維護(hù)干預(yù)。

酒店的運(yùn)營(yíng)，是一項(xiàng)由多人參與的復(fù)雜工程。酒店的籌建是由投資人的個(gè)人意志決定的，但是在酒店正式開始運(yùn)營(yíng)之后，則不完全由投資人的個(gè)人意志決定了。酒店的動(dòng)營(yíng)，是多個(gè)參與，相互配合，在團(tuán)隊(duì)的整體作用下，才得以完成的一項(xiàng)工作。不同的人進(jìn)行不同的工序，各盡其職，各盡其能，才能達(dá)到******的效益。如果僅憑投資人的個(gè)人意志，決斷誰有用，誰沒用，喜歡誰，不喜歡誰，那這將是直接切斷了每個(gè)人彼此間的有益聯(lián)系，硬生生地進(jìn)行強(qiáng)行拆裂，那系統(tǒng)地完整性將會(huì)被破壞，變得支離破碎。這對(duì)于酒店的正常運(yùn)營(yíng)是致命的。

對(duì)于酒店投資人來說，大致分為兩種，一種是專業(yè)型的投資人，一種是非專業(yè)型的投資人。接下來，我將從這兩個(gè)方面分別闡述一下。

1、專業(yè)型投資人

專業(yè)型投資人，本身對(duì)于酒店的運(yùn)營(yíng)管理，擁有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此在管理過程中，容易出現(xiàn)一種“過分自信，以己為尊”的心態(tài)。

在這種心態(tài)之下，投資人以自己作為衡量，完全不相信其他人，始終覺得別人達(dá)不到自己的專業(yè)水平，別人能力不夠。于是乎，就造成了事事親歷親為，事事過問。結(jié)果自己就是忙得要死，員工越來越渣。

投資酒店的根本目的是為了獲得盈利。但是卻經(jīng)常會(huì)發(fā)生，迫于資金流轉(zhuǎn)的壓力，專業(yè)型投資人會(huì)變得急功近利，開始多疑，反復(fù)無常。

同樣地，對(duì)于專業(yè)型投資人，在酒店運(yùn)營(yíng)模式上，是選擇加盟某品牌還是自行管理上，也會(huì)存在著一些偏見。正是因?yàn)檫^分自信，為了節(jié)約成本，可能會(huì)偏向于自行管理，而放棄加盟這一模式。

然而，這類投資人可能忽視了加盟的核心所在。加盟，是一種借勢(shì)的合作行為。借助于某個(gè)品牌的影響力，借助于某個(gè)品牌的會(huì)員體系，借助于某個(gè)品牌的資源共享。通過這些借助，讓自己更快速地成長(zhǎng)起來，盈利起來。加盟，并不是完全當(dāng)甩手掌柜。聰明的專業(yè)投資人，會(huì)花最短的時(shí)間，依托于加盟形式，研究學(xué)習(xí)該品牌的管理模式，學(xué)到精髓。當(dāng)學(xué)到可以出師時(shí)，便可以自立門戶。

加盟某品牌，本就是屬于站在巨人肩上，讓自己走得更快更遠(yuǎn)的一種合作形式。

既然加盟，就不得不說加盟的一些費(fèi)用。品牌影響力越大，費(fèi)用越高；品牌影響力越小，費(fèi)用越低。而對(duì)于學(xué)到精髓的專業(yè)型投資人，則可以放棄加盟模式，選擇自行管理。

得益于互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)大，信息獲取或共享，變得更加容易。因此，可以不再依托于某品牌的資源共享合作。善于學(xué)習(xí)的專業(yè)型投資人，即使自行管理也可以快速地達(dá)到某品牌的專業(yè)管理水平，甚至?xí)喑鲇谒{(lán)而勝于藍(lán)，反超某品牌的專業(yè)水平。

自行管理相較于加盟來說，有著“船小好掉頭”的先天優(yōu)勢(shì)。這樣便可以及時(shí)或?qū)崟r(shí)地應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)變化，而不用非要走各類繁雜的審批手續(xù)，逐級(jí)匯報(bào)。

與加盟模式相比，自行管理模式上，酒店投資人擁有完全的自主控制權(quán)。自行管理模式上，使得投資人有了心理上的安全感。而在加盟模式上，常見的是投資人不得參與酒店管理。這也使得投資人與品牌方產(chǎn)生了某種信息上的不對(duì)稱，不透明，彼此之間逐步產(chǎn)生了懷疑。

在自行管理模式上，對(duì)于酒店內(nèi)部用人上，投資人也極易犯一些錯(cuò)誤。

正因?yàn)樽哉J(rèn)為是專業(yè)的，所以在招聘用人方面，也自然會(huì)以自己為標(biāo)準(zhǔn)作為衡量，來判定別人是否是專業(yè)的。碰到不如自己的，判定不專業(yè)，不放心；碰到比自己牛的，判定是在吹噓，同樣是不放心。只有碰到水平和自己相關(guān)無幾的， 才肯基本放心。

事實(shí)上，在招聘用人的角度，終極目標(biāo)是為了節(jié)約時(shí)間，通過多人的協(xié)同操作，提升效率。即使一個(gè)人能力再?gòu)?qiáng)，再專業(yè)，也不可能一個(gè)人在同一時(shí)間內(nèi)同時(shí)完成諸多事項(xiàng)。一個(gè)人的時(shí)間和精力終究是有限的。

比如，一個(gè)人修一條1公里的路，需要10天；而十個(gè)人同時(shí)修，則需要1天。招聘用人，正是這個(gè)道理。

在酒店運(yùn)營(yíng)管理過程中，招聘用人的正式思路應(yīng)當(dāng)是努力培養(yǎng)員工，讓員工有足夠的能力去分工操作，協(xié)同運(yùn)營(yíng)。人盡其才，物盡其用，才是最正確的方式方法。

2、非專業(yè)投資人

對(duì)于非專業(yè)投資人來說，多數(shù)有其他產(chǎn)業(yè)，跨行涉足酒店。這類投資人，在資金方面是相當(dāng)雄厚的，也肯舍得花錢。同時(shí)，正因?yàn)樽约簩?duì)酒店的不懂，因此更加渴望專業(yè)人才，也更容易相信品牌的力量，也更容易選擇加盟模式。

這類投資人，有的是將酒店做為一種副業(yè)經(jīng)營(yíng)，并不完全指望酒店發(fā)財(cái)；同時(shí)也有的是放棄原有產(chǎn)業(yè)，將所有資產(chǎn)全部投入到酒店上來的。對(duì)于前者來說，因?yàn)橹皇歉睒I(yè)，心態(tài)也就放得開，看得開，也就正好經(jīng)營(yíng)得風(fēng)生水起，日益興隆；對(duì)于后者來說，因?yàn)槭侨抠Y產(chǎn)投入，因此特別小心謹(jǐn)慎，害怕失敗，故而放不下，看不開，諸多掣肘。

更多時(shí)候，非專業(yè)投資人群中的前者，更容易成功。因?yàn)椴粫?huì)把問題想得太復(fù)雜了，也不會(huì)患得患失。擁有正確的投資心態(tài)，相對(duì)更容易成功。

投資之前，如果還沒開始去做，就聯(lián)想到諸多不可能，就迫切地期待立即回本，那自然得就會(huì)在心理上給自己設(shè)置了諸多障礙，給自己畫地為牢了。雖然說未雨綢繆，是應(yīng)當(dāng)有的一種思路，但不能反受其累而成為枷鎖。

從另一個(gè)角度講，非專業(yè)投資人，由于自身對(duì)酒店行業(yè)的不了解，在選擇加盟模式時(shí)，也更容易掉入一些陷阱。某些品牌在快速擴(kuò)張的前期，通常會(huì)向投資人口頭承諾回本周期短，百分百盈利等內(nèi)容。這種就是利用了信息不對(duì)稱而設(shè)置的一種陷阱。

因此，非專業(yè)投資人在投資酒店前，應(yīng)當(dāng)首先了解一些酒店的基礎(chǔ)知識(shí)。雖然不能達(dá)到專業(yè)水平，起碼要有一個(gè)基本的認(rèn)知。

無論是選擇加盟模式，特許經(jīng)營(yíng)模式，還是自行管理模式，只要能成功盈利不虧損，就是好的模式。正所謂，“黑貓白貓，能抓住老鼠就是好貓”。

基于“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”的原則，非專業(yè)投資人更加需要的是酒店業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)?！澳サ恫徽`砍柴工”，先進(jìn)行一些基礎(chǔ)學(xué)習(xí)，再去投身踐行，將極大地提升效率，少走彎路。

結(jié)語：上述兩部分，是進(jìn)行酒店投資的第一步，也是基礎(chǔ)所在。只有根基穩(wěn)固了，后面才能走得一帆風(fēng)順。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

三、“價(jià)值創(chuàng)造”和“員工貢獻(xiàn)度”

絕大多數(shù)企業(yè)都以“價(jià)值創(chuàng)造”作為“員工貢獻(xiàn)度”的一個(gè)衡量指標(biāo)。員工為企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值越多，員工的貢獻(xiàn)度就越大。那么，如何來衡量員工為企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值大小呢，通常是以酒店的業(yè)績(jī)來作為衡量。然而，事實(shí)上這一個(gè)衡量“價(jià)值創(chuàng)造”的標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤的。

目前，絕大多數(shù)的企業(yè)都在爭(zhēng)先恐后的學(xué)習(xí)或研究海底撈的管理方法。而海底撈的管理過程中，對(duì)員工的考核指標(biāo)并不是業(yè)績(jī)和利潤(rùn)，而是顧客滿意度或員工滿意度。也正是因?yàn)檫@個(gè)，海底撈才能一直成為一個(gè)神話。

酒店和海底撈一樣，屬于服務(wù)行業(yè)。既然是服務(wù)行業(yè)，那么服務(wù)自然是最重要的。然而，絕大多數(shù)酒店投資人，基于爭(zhēng)功近利的心態(tài)，對(duì)價(jià)值的認(rèn)定只以業(yè)績(jī)或利潤(rùn)為惟一指標(biāo)，這在管理順序上就犯了一個(gè)大忌。

酒店，是要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)或利潤(rùn)的增長(zhǎng)；而不是以業(yè)績(jī)或利潤(rùn)來倒逼著服務(wù)的提供。

如果以業(yè)績(jī)或利潤(rùn)來衡量員工的”價(jià)值創(chuàng)造”和“員工貢獻(xiàn)度”，那么將導(dǎo)致的結(jié)果就是，因?yàn)闃I(yè)績(jī)或利潤(rùn)的減少，員工的薪資便會(huì)減少，員工的滿意度自然也會(huì)隨之減少，因此酒店所提供的服務(wù)也必然會(huì)相應(yīng)的減少。這就形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

酒店，不是工廠，不是生產(chǎn)部門，不直接生產(chǎn)有形商品，只提供無形服務(wù)。酒店的每個(gè)崗位上的每個(gè)員工，每天所重復(fù)著的事情，目標(biāo)就是要確保酒店可以健康有序地、長(zhǎng)期穩(wěn)定地持續(xù)運(yùn)營(yíng)。這本身就員工的“價(jià)值創(chuàng)造”。

這種“價(jià)值創(chuàng)造”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，最終以客人的滿意度和回頭率為指標(biāo)。服務(wù)好每一位客人，使每一位客人獲得滿意，才是酒店正確的價(jià)值觀。

酒店的房?jī)r(jià)高低，是由酒店所提供的服務(wù)優(yōu)劣來決定的。平常我們經(jīng)常掛在嘴邊的“性價(jià)比”，指的就是這樣的對(duì)應(yīng)關(guān)系。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使得客人得到了更大的心理滿足感，自然而然地讓客人愿意支付同等價(jià)位的房費(fèi)。酒店也因此獲得較高的收益。

正如一件T恤，放在路邊攤上進(jìn)行售賣，和放到高級(jí)商場(chǎng)上進(jìn)行售賣，其賣價(jià)肯定是天壤之別。這件T恤如果在路邊攤上賣50元，那么在高級(jí)商場(chǎng)上可能就能賣到10000多。為何？根本原因是在不同的場(chǎng)所，客人得到的心理滿足感不一樣。

回到酒店層面上來說，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是在不斷地強(qiáng)化著客人對(duì)酒店的信任度和依賴性；而劣質(zhì)的服務(wù)，是在不斷地驅(qū)動(dòng)著客人離開酒店。

綜上所述，投資人在投資酒店時(shí)，應(yīng)當(dāng)先理解以上三個(gè)要素（市場(chǎng)+模式+價(jià)值觀），才能在運(yùn)營(yíng)過程中確保有序良好的發(fā)展。

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