來源：原創(chuàng) 蘇菡 酒店評(píng)論 侵刪

2023年的酒店投資市場(chǎng)，火得“熱辣滾燙”，大量行外人涌進(jìn)來“淘金”。

他們馬不停蹄地找物業(yè)，一絲不茍地談合同，在籌建時(shí)親力親為，有些人恨不能住在裝修工地上……

可許多人的付出并未能獲得相應(yīng)的回報(bào)，忙活大半年，最后只開了一家賠錢的酒店。

為什么如此努力卻一敗涂地？

到底哪一步出了問題？

1

那些錯(cuò)誤的選擇

許多人從一開始就走錯(cuò)了。

酒店投資的第一步是選項(xiàng)目。

同樣的資金和時(shí)間，投到一流、二流、三流項(xiàng)目上，產(chǎn)出是截然不同的。

項(xiàng)目選得好孬，直接決定投資成敗。

尤其酒店投資一次性投入大，投入又都變成固定裝修，既帶不走也不好改，這就更要求投資人在項(xiàng)目落子前務(wù)必謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎，瞪大眼睛挑對(duì)項(xiàng)目，千萬不要挑個(gè)爛桃子。

然而，這能決定生死的第一步，許多投資人卻漫不經(jīng)心。

有些人選項(xiàng)目時(shí)竟懷著此類想法：

“這家酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)80萬，半年房租40萬，我手里120萬資金正好夠用，就盤它吧”

“我沒干過酒店，先盤個(gè)小店找找感覺，這家店30來間客房，投入少，風(fēng)險(xiǎn)小，就它了”

“這家酒店一接手就能繼續(xù)營(yíng)業(yè)，省了裝修改造了，就它了”

“這家店就在家門口，來回很方便，就它了”

“這家店的裝修好漂亮呀，好喜歡，這簡(jiǎn)直就是我的夢(mèng)中情店！就它了”

“這里的租金低，房東事兒少，就它了”

……

這類投資人選項(xiàng)目，不是去選成功機(jī)率******的，風(fēng)險(xiǎn)最小的，而是去選自己偏愛的、能沾便宜的、看似省事的……

還有一些更夸張的投資人：

從看項(xiàng)目到拍板，總共就看了一兩家店，而且也只是去現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了兩個(gè)樓層，開車在附近轉(zhuǎn)了一圈……

別人選項(xiàng)目是百里挑一，他是二選一，這成功概率怎能比？如果運(yùn)氣都好到這程度了，直接去買彩票不比開酒店香？

圖片來源：錦囊泛娛酒店

2

走錯(cuò)的危害

無視酒店投資邏輯，僅憑個(gè)人好惡選項(xiàng)目，結(jié)果往往就是：

把本應(yīng)放棄的不及格項(xiàng)目，納入掌中，大張旗鼓地改造、裝修，運(yùn)營(yíng)起來。

這就好比育苗時(shí)選了“殘種”，即使能發(fā)芽，即使給足了陽光雨肥，也會(huì)因先天不足，長(zhǎng)得病病怏怏的，很難成器。

一旦選錯(cuò)了項(xiàng)目，投資人會(huì)干得非常累。

因?yàn)椴缓细竦捻?xiàng)目是萬坑之源。

開頭如果開錯(cuò)了，就像扣錯(cuò)了襯衫的第一?？圩樱竺鏁?huì)步步錯(cuò)，不停地踩坑。

每一個(gè)坑最終都需用錢填平，小坑十幾萬，大坑上百萬……填坑用得都是酒店未來的利潤(rùn)，回本時(shí)間被拉長(zhǎng)。

如果不幸選了個(gè)重殘品，后面將會(huì)為此次犯錯(cuò)付出沉重代價(jià)——投資人要不停地填坑、改錯(cuò)、補(bǔ)救，四下奔走求告，到處輾轉(zhuǎn)騰挪，各種縫縫補(bǔ)補(bǔ)……

有可能酒店整個(gè)生命周期，十年、十二、十五年都回不了本，之前所有努力，都只是在屎上雕花。

決定做什么，比實(shí)際做什么更重要。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

3

什么是好酒店

要想選對(duì)項(xiàng)目，首先得明白：

什么樣的酒店才算好酒店？

每個(gè)投資人心中的好酒店是不一樣的。

舉個(gè)例子，同樣手上有500萬：

老貓是一個(gè)中年高管，工作動(dòng)蕩不安。他想用自己這些年的存款開一家小酒店，將來好有一份長(zhǎng)期而穩(wěn)定的工資外收入。他不參與經(jīng)營(yíng)，會(huì)加盟大連鎖品牌，由店長(zhǎng)來管理日常。他對(duì)回報(bào)率要求不高，但風(fēng)險(xiǎn)一定要低。

二狗是一個(gè)小老板，一直做各種賣賣，他開酒店沒有什么情懷，一心只想賺錢。他是借親戚的錢來開店的，所以做事親力親為，能省則省，務(wù)求能快速回本，他計(jì)劃如果這家店利潤(rùn)可以，就快速開第二家、第三家，把酒店當(dāng)成未來主業(yè)。

狐君是搞資本運(yùn)營(yíng)的，他進(jìn)入酒店業(yè)，可不想只開一兩家店，他要?jiǎng)?chuàng)造一種新模式、新品類，為那些存量老酒店賦能，將來開到百店千店！他現(xiàn)在是在打樣階段，模式走通后，會(huì)用資本的方式快速擴(kuò)張。

你看，同樣是酒店投資人，

有人看重安全性，有人盯著回報(bào)率；

有人想快速回本，有人要長(zhǎng)期收益；

有人只在乎賺錢，有人更關(guān)注品牌；

有人是以小博大，有人是降緯打擊……

不同的投資目標(biāo)下，好項(xiàng)目的定義是不同的，篩選的標(biāo)準(zhǔn)也不同。

投資人首先要從自身的資金、資源出發(fā)，明確自己的投資目標(biāo)，理清需求排序，確定選項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。

我能投____錢，資金成本是____ ；

我擁有的資源有____；（經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)、關(guān)系等）

我投資最在意的是____，其次是____；

我期望的投資回報(bào)是____；（回本年限、投資回報(bào)率、品牌創(chuàng)建等）

我偏好的項(xiàng)目類型是____；（酒店定位）

我不考慮的項(xiàng)目類型是____?       

想不清楚就很難選得準(zhǔn)，甚至你連讓中介/朋友幫你推薦項(xiàng)目，都說不清需求，人家也很難精準(zhǔn)推薦。

這就好比找媒婆介紹對(duì)象，不怕你“要求多”，就怕你“我沒什么要求”，你自己都不知道要什么，媒婆怎么幫你？

圖片來源：錦囊泛娛酒店

4

如何選好酒店

確定了大方向，接下來就是具體選擇了。

在展開具體步驟前，我們先介紹兩個(gè)至關(guān)重要的原則，它們是選擇的支點(diǎn)和天秤，直接決定選擇的質(zhì)量。

一是流程思維

新人做選擇時(shí)，常踩的一個(gè)坑就是憑感覺直接拍板。

務(wù)必建立“調(diào)研——定位——算賬——評(píng)估”的流程化思維，循序推進(jìn)，基于定位假設(shè)做出財(cái)務(wù)測(cè)算，基于數(shù)據(jù)做出最終決策。

許多投資人在做選擇時(shí)，常會(huì)直切“算賬”環(huán)節(jié)。

他們一上來就直接內(nèi)定了某個(gè)加盟品牌，然后卡著這個(gè)品牌的裝修造價(jià)、平均房?jī)r(jià)、運(yùn)營(yíng)成本來計(jì)算收入、成本和利潤(rùn)，算出一個(gè)回報(bào)率。

乍看似乎沒毛病。

但這些計(jì)算的依據(jù)是懸浮的，是基于投資人的主觀臆斷進(jìn)行推測(cè)的，看似有一堆數(shù)字做證，其實(shí)經(jīng)不住推敲。

在現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)假設(shè)真的成立嗎？

該地段和物業(yè)支撐這個(gè)品牌嗎？

此處的客群能匹配這個(gè)品牌嗎？

此處的酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局下，這個(gè)品牌能堪當(dāng)生態(tài)位嗎？

缺乏了前兩步（調(diào)研、定位），后面的算賬都是想當(dāng)然。

沒有調(diào)研就不要亂建議，

沒有定位就不要談算賬，

沒有算賬就不要瞎拍板。

“調(diào)研——定位——算賬——評(píng)估”一個(gè)流程走下來，可以篩掉90%的殘次品。

（具體調(diào)研、定位的方法，我們下期就具體案例展開來講）

二是定位思維

新人做選擇時(shí)常踩的另一個(gè)坑，就是碎片化決策。過于糾結(jié)局部和細(xì)節(jié)，缺乏整體考慮。

新手投資人常會(huì)流連于各種視頻、直播、文章，這里搬點(diǎn)“攻略”，那里搬點(diǎn)“知識(shí)”，看似囤集了不少干貨，但因?yàn)槿狈π袠I(yè)知識(shí)框架，這些碎片很容易流失，“一看就懂，一用就瞎”，很難真正指導(dǎo)決策。

更重要的是，許多信息不能孤立去看，投資人不能照搬別人的經(jīng)驗(yàn)，需要有主動(dòng)獲取信息，綜合分析、推理論證的能力。

舉個(gè)例子，選物業(yè)有一個(gè)通識(shí)：

物業(yè)昭示性要好，宜臨近主干道，不宜太過曲折深入。

大家都知道這一條吧？

但我在?？谠ミ^一個(gè)項(xiàng)目，那叫一個(gè)繞~~

業(yè)主開車帶著我七拐八拐，都快暈車了，才在一個(gè)老小區(qū)的小院內(nèi)停車。

但這個(gè)店的生意卻很好，位置的影響甚微。

因?yàn)榇笃瑓^(qū)得天獨(dú)厚，酒店定位經(jīng)濟(jì)型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)感強(qiáng)，客群全是年輕人，對(duì)他們來說，看著導(dǎo)航找酒店，這點(diǎn)麻煩比起酒店的高性價(jià)比，不算什么的。

你看，一個(gè)“缺點(diǎn)”放到適合的場(chǎng)景中，也許就化解了，甚至能變成優(yōu)點(diǎn)——譬如這家店，因?yàn)槲恢闷?，租金就低，酒店固定成本降下來，利?rùn)就上去了。

所以，判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值時(shí)，不要陷于單一要素，要綜合“場(chǎng)”“房”“人”“競(jìng)”四個(gè)緯度進(jìn)行分析。

酒店像一株茶樹，它不是孤立存在的，生長(zhǎng)于一個(gè)小生態(tài)系統(tǒng)中。

酒店的“場(chǎng)”“房”“人”“競(jìng)”要素，如同它周遭的氣候、土壤、天敵、資源，無一不影響它的生存狀況，并最終決定它能選擇什么樣的生態(tài)位（即定位）。

而能否占據(jù)獨(dú)一無二的生態(tài)位，又決定了它是否可以存活，以及存活的質(zhì)量。

就好比同為綠茶，生于乳山、日照、龍井村、亞朵村，長(zhǎng)出了截然不同的味道，賣出了天壤之別的價(jià)格。

沒有100%完美的項(xiàng)目，好項(xiàng)目都是相對(duì)的。

選酒店時(shí)貫徹這兩個(gè)原則，通盤考慮，分清主次，權(quán)衡取舍，并保持刻意訓(xùn)練，我們會(huì)很快建立自己的“投感”，選出屬于自己的“真命天子”。

5

寫在最后

開春后很多人追問，2024年，還適合投資酒店嗎？

任何時(shí)代，總有人做得風(fēng)生水起，也總有人嗆死灘頭。市場(chǎng)是不確定的，但能確定的是，當(dāng)下的酒店投資生命周期和市場(chǎng)環(huán)境下，粗放式、賭博式的投資風(fēng)格不行了。

未來能賺錢的酒店，一定是判斷力和執(zhí)行力的加總。

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