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最近這兩個(gè)月，好多投資人來(lái)問(wèn)我投資前的各種問(wèn)題。有些問(wèn)題比較敏感，涉及具體的物業(yè)情況、投資細(xì)節(jié)和酒店品牌，不太方便直接拿出來(lái)分享。但也有不少問(wèn)題是大家都常問(wèn)到，很有普遍性。分享的次數(shù)多了，我就想著，能不能和更多打算投資酒店的朋友說(shuō)說(shuō)。

所以從今天起，我開(kāi)了個(gè)《酒店投資那些事兒》的專欄，把平時(shí)遇到的問(wèn)題和解答都盡可能不定期分享給大家。

要是你身邊有朋友正準(zhǔn)備投資酒店，不妨先把這些內(nèi)容發(fā)給他看看。畢竟，酒店投資，少踩一個(gè)坑，省下的都不會(huì)是小錢。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

01

“外行”做酒店，怎么發(fā)揮優(yōu)勢(shì)？

現(xiàn)在，越來(lái)越多其他行業(yè)的老板都打算進(jìn)軍酒店投資領(lǐng)域。這些老板在當(dāng)?shù)赝嗣}廣、資源多，但對(duì)于酒店投資和經(jīng)營(yíng)都不是那么熟悉，靠自己摸索總會(huì)遇到各種坑。

遇到這類老板，我的建議一般都是：請(qǐng)先發(fā)揮原有優(yōu)勢(shì)，把自己的長(zhǎng)處發(fā)揮到極致。

在投資酒店時(shí)，各位老板可以好好想想，怎么把自己手頭的資源利用起來(lái)。比如說(shuō)，要是酒店離您的企業(yè)、工廠或者辦公總部不遠(yuǎn)，不妨在酒店里設(shè)幾個(gè)小包間或者弄個(gè)茶室。這就相當(dāng)于把酒店當(dāng)成您企業(yè)的第二辦公室，能吸引身邊的朋友和同圈子的人來(lái)這兒住宿、消費(fèi)，客源不就增加了嘛。

把個(gè)人應(yīng)酬安排在酒店，也是個(gè)雙贏之舉。既能為朋友們提供聚會(huì)場(chǎng)所，又能給酒店增加生意。這不僅提升了客源量，還讓酒店的成本投入發(fā)揮出更大價(jià)值，每一筆錢都花得更有意義。

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02

新投酒店，如何善用朋友資源？

投資新酒店時(shí)，充分利用朋友資源非常關(guān)鍵。一種方式是邀請(qǐng)朋友們共同投資，讓他們成為酒店業(yè)主?！傲Σ坏讲粸樨?cái)”，朋友一旦成為投資人，會(huì)更加用心，也更愿意為酒店做宣傳。如此一來(lái)，就不再是您單打獨(dú)斗推廣酒店，而是大家攜手合作，通過(guò)共贏模式吸引更多人參與，進(jìn)而為酒店帶來(lái)更豐富的客源。

拉股東對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)益處頗多。一方面，能有效分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店淡季或遇到困難時(shí)，多個(gè)股東共同承擔(dān)，單個(gè)投資人的壓力會(huì)大大減輕。另一方面，股東各自擁有不同的人脈和資源，能為酒店帶來(lái)大量客源。比如股東的朋友、合作伙伴等都可能成為潛在客戶，經(jīng)股東推薦宣傳，酒店知名度提高，入住率也會(huì)隨之上升。

不過(guò)，找股東時(shí)若發(fā)現(xiàn)大家投資意愿不高，就要深入了解原因。到底是對(duì)項(xiàng)目盈利能力存疑，覺(jué)得回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，還是對(duì)酒店品牌缺乏信心？只有弄清楚這些真實(shí)想法，才能有針對(duì)性地解決問(wèn)題，成功吸引投資。

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03

租物業(yè)，如何判斷租金劃不劃算？

租賃物業(yè)時(shí)，判斷租金是否合理很重要。一個(gè)可行的方法是嘗試轉(zhuǎn)租物業(yè)。在原租金基礎(chǔ)上，每平米加價(jià) 5 - 10 元，看看是否有人愿意接手。例如，某城市熱鬧商圈的酒店物業(yè)，原租金每平米 100 元，業(yè)主加價(jià)到 110 元轉(zhuǎn)租，很快就成功轉(zhuǎn)租出去，這表明原租金或許還有上調(diào)空間。反之，如果加價(jià)后無(wú)人問(wèn)津，那就需要重新審視租金，很可能租金過(guò)高了。

除了轉(zhuǎn)租測(cè)試，還可以參考周邊類似物業(yè)的租金情況。綜合考慮物業(yè)的位置、配套設(shè)施、市場(chǎng)需求等因素。假設(shè)在同一商圈，有個(gè)和目標(biāo)物業(yè)規(guī)模、設(shè)施相近的酒店，其租金為每平米 110 元，而目標(biāo)物業(yè)租金卻要 120 元，這時(shí)就要思考目標(biāo)物業(yè)租金高的原因。是位置更具優(yōu)勢(shì)，還是設(shè)施更完善？若找不到合理原因，那么目標(biāo)物業(yè)租金大概率偏高，需要和出租方協(xié)商降價(jià)。

轉(zhuǎn)租和找股東都是酒店投資決策的有效參考方法。對(duì)租金有疑慮時(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)租測(cè)試，能判斷物業(yè)的市場(chǎng)需求和租金合理性。如果轉(zhuǎn)租順利且能加價(jià)，說(shuō)明租金可能還有提升空間；若轉(zhuǎn)租困難甚至需降價(jià)，那就要重新評(píng)估租金。找股東時(shí)，如果朋友們對(duì)投資項(xiàng)目興趣缺缺，這就暗示項(xiàng)目可能存在問(wèn)題，如預(yù)期收益低、風(fēng)險(xiǎn)大或品牌吸引力不足等。深入了解他們的顧慮，是擔(dān)憂市場(chǎng)前景還是對(duì)運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)信心，有助于全面掌握項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)，為投資決策提供有力依據(jù)。

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