來源：原創(chuàng) 姚儒國 酒店健康專家 侵刪

經(jīng)常有很多朋友向我咨詢，酒店項目投資是否可以做，投資怎樣類型的酒店投資比較健康和可行，對此，我將37年的經(jīng)驗總結(jié)給大家，看項目投資是否健康，是否可行，主要看以下13個投資回報類指標(biāo)。

這些投資回報類指標(biāo)可以幫助你進(jìn)行投資可行性研究，評估投資是否劃算，投資是否健康，替投資人決策。

1.靜態(tài)投資回收期（Static Payback Period）

?靜態(tài)投資回收期?是指在不考慮資金時間價值的條件下，以項目的凈收益回收其全部投資所需要的時間。靜態(tài)投資回收期是項目評價中的一種常用指標(biāo)，主要用于衡量項目的流動性和風(fēng)險。?

靜態(tài)投資回收期的計算公式為：

靜態(tài)投資回收期=原始投資額/原始投資額每年現(xiàn)金凈流量

如果考慮建設(shè)期，則計算公式為：

靜態(tài)投資回收期=建設(shè)期+原始投資額/投產(chǎn)后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量

當(dāng)未來每年現(xiàn)金凈流量不相等時，可以通過累計現(xiàn)金流量來確定回收期：

靜態(tài)投資回收期=收回前一年年數(shù)+第N年的尚未回收額第(N+1)年的現(xiàn)金凈流量

靜態(tài)投資回收期=收回前一年年數(shù)+第(N+1)年的現(xiàn)金凈流量，第N年的尚未回收額

靜態(tài)投資回收期的優(yōu)缺點

?優(yōu)點?：

?計算簡便?：靜態(tài)投資回收期計算方法簡單，易于理解和應(yīng)用。

?風(fēng)險衡量?：可以在一定程度上反映出項目方案的資金回收能力，適合技術(shù)上更新較快、資金短缺或未來情況難以預(yù)測的項目評價。

?缺點?：

?忽視時間價值?：靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣的時間價值，因此不能準(zhǔn)確反映項目的真實經(jīng)濟(jì)效益。

?短期效益?：只考慮了回收期以內(nèi)的現(xiàn)金流，沒有考慮回收期以后的收益，無法確定項目在整個壽命期的總收益和獲利能力。

靜態(tài)投資回收期的應(yīng)用場景

靜態(tài)投資回收期適用于技術(shù)上更新較快、資金短缺或未來情況難以預(yù)測的項目評價。由于計算簡便，它常用于初步篩選項目或作為輔助決策工具。然而，由于忽略了資金的時間價值，靜態(tài)投資回收期更適合短期項目的評價，而不適用于需要長期考慮的項目。

例如：某酒店項目投資550萬元，投產(chǎn)后每年現(xiàn)金凈流量平均為147萬元，計算靜態(tài)投資回收期？

靜態(tài)投資回收期＝投資總額/每年的平均凈現(xiàn)金流

＝5,500,000/1,470,000≈3.74

3年零9個月左右的時間收回投資總額，項目投資可行。

2.動態(tài)投資回收期（Dynamic payback period）

?動態(tài)投資回收期?是指把投資項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期。它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別在于，動態(tài)投資回收期考慮了貨幣的時間價值，而靜態(tài)投資回收期則沒有考慮這一點。?

計算方法

動態(tài)投資回收期的計算方法是將投資項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值，然后計算累計現(xiàn)值等于零時的年份。具體來說，動態(tài)投資回收期是凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值等于零時的年份。

應(yīng)用場景

動態(tài)投資回收期在經(jīng)濟(jì)決策中常用于評估投資項目的經(jīng)濟(jì)效益。通過考慮貨幣的時間價值，動態(tài)投資回收期能夠更準(zhǔn)確地反映項目的真實回報情況，幫助決策者做出更合理的投資決策。

例如：某酒店項目投資550萬元，投產(chǎn)后每年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值平均為109萬元，計算動態(tài)投資回收期？

動態(tài)投資回收期=投資總額/年均動態(tài)現(xiàn)值

=5,500,000/1,090,000≈5

5年的時間收回投資總額，項目投資可行。

3.酒店投資年均現(xiàn)金回報率（Annual average cash return on hotel investment）

例如：某酒店項目投資550萬元，投產(chǎn)后投資收益為14,746,995.17元，計算酒店投資年均現(xiàn)金回報率？

酒店投資年均現(xiàn)金回報率=年均投資收益率=投資現(xiàn)金回收額/投資總額/10

=（14,746,995.17/5,500,000）/10*100%=26.81%，

大于銀行貸款利率，項目可行。

?酒店投資年均現(xiàn)金回報率一般在6%~8%之間?。

具體而言：

全球范圍

在全球范圍內(nèi)，酒店的平均投資回報率通常在?6%~8%?之間?。

亞太地區(qū)

在亞太地區(qū)，由于旅游業(yè)的快速發(fā)展和酒店供應(yīng)量相對較低，一些熱門城市的酒店投資回報率可能會更高，達(dá)到?9%~12%??。

請注意，這些數(shù)據(jù)只是平均值，并不能代表每一個具體的酒店投資項目。

4.投資回報率（ROI）：

看投入的錢賺回了多少。投資回報率高，說明這筆投資很值。

ROI=(收益?投資成本)/投資成本

酒店投資回報率因地區(qū)、酒店類型、管理水平等多種因素而異。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在全球范圍內(nèi)，酒店的平均投資回報率通常在6%~8%之間。而在亞太地區(qū)，特別是旅游業(yè)的快速發(fā)展和酒店供應(yīng)量相對較低的熱門城市，投資回報率可能會更高，達(dá)到9%~12%。

需要注意的是，這些數(shù)據(jù)只是平均值，并不能代表每一個具體的酒店投資項目。實際上，酒店的投資回報率受到多種因素的影響，包括但不限于：

?地理位置?：位于旅游熱點或商務(wù)中心的酒店通常會有更高的入住率和客房價格，從而提高投資回報率。

?酒店品牌?：知名品牌的酒店往往能夠吸引更多的客戶，提高入住率和客戶滿意度，進(jìn)而提升投資回報率。

?運(yùn)營成本?：有效的成本控制和高效的運(yùn)營管理能夠降低酒店的運(yùn)營成本，提高盈利能力。

?市場需求?：旅游業(yè)的繁榮程度、商務(wù)活動的頻繁程度等都會影響酒店的市場需求，進(jìn)而影響投資回報率。

此外，投資酒店還需要考慮長期資產(chǎn)增值和多元化收入來源等因素。高品質(zhì)的酒店在合理經(jīng)營下，其價值往往會隨時間增長。同時，酒店不僅可以通過客房收入實現(xiàn)盈利，還可以通過餐飲、會議、SPA等多元化服務(wù)獲取收入。

總之，酒店投資回報率是一個復(fù)雜的問題，需要綜合考慮多種因素。如果您正在考慮投資酒店，建議您進(jìn)行充分的市場調(diào)研和風(fēng)險評估，并咨詢專業(yè)的投資顧問或機(jī)構(gòu)以獲取更具體的投資建議。同時，請注意投資有風(fēng)險，需謹(jǐn)慎決策。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

5.股本回報率（股東權(quán)益收益率ROE）：

公司用股東投入的資金賺取利潤的能力。如果公司有高的ROE，說明它用股東的錢創(chuàng)造了更多的價值。

ROE=凈利潤/股東權(quán)益×100%

?股本回報率=稅后利潤÷所有者權(quán)益*100%?。

股東權(quán)益收益率(ROE)=資產(chǎn)收益率(ROA)×杠桿比率(L)

其中:杠桿比率是公司的總資產(chǎn)與公司總的股東權(quán)益賬面價值的比率(Leverage Ratio,簡稱為L)

?股本回報率（ROE）是衡量公司盈利能力的指標(biāo)?。

?關(guān)鍵信息?：

?定義?：股本回報率是用以評估公司盈利能力的指標(biāo)，可以用作比較同一行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)盈利能力的擁有指標(biāo)?。

?應(yīng)用?：巴菲特更喜歡用股本收益率來衡量企業(yè)的盈利狀況，其持有的上市公司股票中，可口可樂的股本收益率超過30%，美國運(yùn)通公司達(dá)到37%。

6.總資產(chǎn)回報率（總資產(chǎn)收益率ROA）：

反映公司利用其所有資產(chǎn)來創(chuàng)造凈利潤的能力，ROA高說明公司資產(chǎn)運(yùn)用得當(dāng)，效益好。

ROA=凈利潤/總資產(chǎn)×100%

資產(chǎn)收益率是業(yè)界應(yīng)用最為廣泛的衡量銀行盈利能力的指標(biāo)之一，該指標(biāo)越高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效果越好，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果，否則相反。

7.年均運(yùn)營收益率（Annual average operating return rate）

如：投資10年的年息稅前利潤為8,973,964元，投資額為5,500,000元，則：

酒店年均運(yùn)營收益率=?(最終價值/初始價值)^(1/持有時間)-1?

=年息稅前利潤或年均息稅前利潤/項目總投資*100%

=8,973,964/5,500,000/10*100%-1=16.32%

大于銀行貸款利率，項目可行。

年均運(yùn)營收益率是衡量投資項目平均增長率的指標(biāo)?。例如，某資產(chǎn)初始價值10000元，一年后增至12000元，年均收益率為?20%??。

影響因素

?投資周期?：簡單收益率可用此公式，長期多次波動則需考慮復(fù)合收益率?。

?行業(yè)特性?：不同行業(yè)的年均運(yùn)營收益率不同，且受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境等多重因素影響。

8.凈利潤率（Net Profit Margin）

如投資10年后凈利潤為6,613,905.58 元，10年的營業(yè)收入為64,466,096.20元，則：

10年凈利潤率=稅后凈利潤/經(jīng)營收入*100%

=6,613,905.58 /64,466,096.20 =10.26%

圖片來源：錦囊泛娛酒店

9.凈現(xiàn)值NPV

凈現(xiàn)值是企業(yè)重要的財務(wù)評價指標(biāo)之一。其定義是指未來現(xiàn)金流入與支出的現(xiàn)值之差，用來衡量一項投資計劃與當(dāng)前企業(yè)財務(wù)目標(biāo)是否相符。如果凈現(xiàn)值為正，則表示該投資可以帶來收益，而如果凈現(xiàn)值為負(fù)，則表示該投資不太劃算。

凈現(xiàn)值=投資現(xiàn)值-折現(xiàn)現(xiàn)值

基準(zhǔn)折現(xiàn)率一般是企業(yè)內(nèi)部的資本成本率，或者是銀行的貸款利率等。

①凈現(xiàn)值NPV=未來報酬的總現(xiàn)值－初始投資現(xiàn)值=∑（各期現(xiàn)金流入量×貼現(xiàn)系數(shù)）-∑（各期現(xiàn)金流出量×貼現(xiàn)系數(shù)）－原始投資額，凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。

②凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。

NPV的計算需要考慮貨幣的時間價值，因此，在計算凈現(xiàn)值時，

需要考慮貼現(xiàn)率，假設(shè)該項目的貼現(xiàn)率按照4.9%計算，如：10年累計投資現(xiàn)值為10,999,469.61元，原始投資額為550萬元，則：

NPV1=∑(CI-CO)(1+i)^t-C= 10,999,469.61-5,500,000=5,499,469.61 （元）

③按照6%的貼現(xiàn)率計算，采用復(fù)利現(xiàn)值的方法，PV1通過列表計算10年P(guān)V1為1,100萬元。PV1大于550萬元的投資，NPV1為550萬元，大于零，說明投資可行。

④按照6%的貼現(xiàn)率計算，采用復(fù)利現(xiàn)值的方法，PV2通過列表計算為1，034萬元。PV2大于552萬元的投資，NPV2為482萬元，大于零，說明投資可行。

10.獲利能力指數(shù)（獲利指數(shù)PI）

?獲利能力指數(shù)（Pl）=投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計與原始投資的現(xiàn)值合計之比，或者表示為1加上凈現(xiàn)值率。? 獲利指數(shù)也被稱為現(xiàn)值指數(shù)，是投資項目未來報酬的總現(xiàn)值與原始投資額現(xiàn)值之比。其計算公式可以表示為：

Pl=∑NCF(P/A,i,n)Pl=(P/A,i,n)∑NCF 

其中，( sum NCF ) 表示投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計，( (P/A, i, n) ) 表示原始投資的現(xiàn)值合計。?

獲利指數(shù)的應(yīng)用和優(yōu)缺點：

?應(yīng)用?：獲利能力指數(shù)常用于評價投資項目的財務(wù)可行性。如果獲利能力指數(shù)大于1，表示該項目具有財務(wù)可行性；反之，則不可行。?

?優(yōu)點?：能夠從動態(tài)角度反映項目投資的資金投入與總產(chǎn)出之間的關(guān)系。

?缺點?：無法直接反映投資項目的實際收益率。

如：投產(chǎn)10年后累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值為10,994,469.61元，原始投資額為550萬元，則，

當(dāng)貼現(xiàn)率為4.9%時，前10年獲利能力指數(shù)（PI）=效益的現(xiàn)值/原始投資金額=10,994,469.61/5,500,000*100%=199.99%，大于1，說明投資可行。

通過理解獲利能力指數(shù)的計算方法和應(yīng)用，可以幫助企業(yè)和投資者更好地評估投資項目的財務(wù)健康狀況和潛在回報。

11.股本內(nèi)含報酬率（IRR）又稱財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

財務(wù)內(nèi)部收益率：投資項目的凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。即某項投資處于經(jīng)濟(jì)保本點時的折現(xiàn)率。是凈現(xiàn)值法則的重要替代?？梢暈轫椖看胬m(xù)期間投資者可獲得的平均回報。作為評估投資項目的指標(biāo)，優(yōu)點是比較直觀，缺點是無法用于評價非常規(guī)性投資項目和規(guī)模不等的項目。

式中：FIRR——財務(wù)內(nèi)部收益率；

CI——現(xiàn)金流入量

CO——現(xiàn)金流出量

——第t 期的凈現(xiàn)金流量

n——項目計算期10年

用插值法計算FIRR：

（FIRR-I）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i1，n) ]/[(p/A，i2，n)—(p/A，il，n)]

FIRR=18.93%，大于融資貸款利率，說明該方案可行。

12.息稅前利潤（EBIT）

EBIT = 營業(yè)收入 - 營業(yè)成本 - 營業(yè)費用+其他收入-其他支出

=凈利潤+利息費用+所得稅。

?EBIT（Earnings Before Interest and Tax）?是指企業(yè)在運(yùn)營活動中產(chǎn)生的稅前利潤，反映的是企業(yè)收入中最具實質(zhì)意義的數(shù)據(jù)。

盡管不同行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)以及其他費用結(jié)構(gòu)可能各不相同，但EBIT的計算公式依然保持一致。?

?EBIT的主要作用?包括衡量企業(yè)運(yùn)營活動的盈利能力，反映企業(yè)在不考慮利息費用和所得稅費用前提下的盈利能力。它有助于分析企業(yè)的經(jīng)營能力，幫助投資者更好地評估企業(yè)的盈利能力，從而做出更為明智的投資決策。通過分析EBIT，投資者可以更準(zhǔn)確地了解企業(yè)在扣除利息費用和所得稅前的實際收益情況，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

?EBIT與其他財務(wù)指標(biāo)的區(qū)別?在于，它剔除了資本結(jié)構(gòu)和所得稅政策的影響，因此在同一行業(yè)的不同企業(yè)之間，無論所得稅率或資本結(jié)構(gòu)有多么不同，都可以使用EBIT這樣的指標(biāo)更準(zhǔn)確地比較盈利能力。而同一企業(yè)在不同時期的盈利能力變化分析中，使用EBIT比使用凈利潤更具可比性。

13.稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）

?EBITDA（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）是稅息折舊及攤銷前利潤，是評估公司核心盈利能力的財務(wù)指標(biāo)?。EBITDA表示公司在扣除利息、稅項、折舊和攤銷之前的利潤。這個指標(biāo)常被私人資本公司用來計算公司經(jīng)營業(yè)績。?

EBITDA=息稅前利潤（EBIT)+折舊費用+攤銷費用

這個公式反映了公司在計算凈利潤之前所獲得的收入情況。

EBITDA的應(yīng)用場景和意義

?公司經(jīng)營業(yè)績測算?：EBITDA被廣泛用于公司經(jīng)營業(yè)績的測算，特別是在評估企業(yè)核心盈利能力時。

?現(xiàn)金流狀況衡量?：EBITDA率（EBITDA占營業(yè)總收入的比例）反映了企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。高EBITDA率表明企業(yè)在同等營業(yè)收入情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)更高的凈現(xiàn)金流，說明企業(yè)的現(xiàn)金流狀況比較好；反之，低EBITDA率則說明企業(yè)的現(xiàn)金流狀況不好，需要進(jìn)一步優(yōu)化管理。

?經(jīng)營效益評價?：EBITDA率也是評價企業(yè)經(jīng)營效益的一個重要指標(biāo)。高EBITDA率表明企業(yè)在一定時期內(nèi)實現(xiàn)了較高的經(jīng)營利潤和凈現(xiàn)金流水平，說明企業(yè)的經(jīng)營效益比較好；反之，低EBITDA率則說明企業(yè)在同等營業(yè)收入情況下，經(jīng)營利潤和凈現(xiàn)金流水平比較低，需要加強(qiáng)經(jīng)營管理。

?償債能力指標(biāo)?：EBITDA利息覆蓋率是衡量公司是否有足夠利潤支付利息費用的償債能力指標(biāo)。計算公式為：EBITDA除以利息支出。

通過這些應(yīng)用場景和意義，可以看出EBITDA在財務(wù)分析中具有重要作用，能夠幫助投資者和管理者更好地理解公司的財務(wù)健康狀況和經(jīng)營效益。

EBITDA = 凈利潤+企業(yè)所得稅+利息+折舊+攤銷 = 16,406,244.49 （元）

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