來(lái)源：原創(chuàng) 杰彬 次方點(diǎn)評(píng) 侵刪

2023年，西南地區(qū)投資人陳總在重慶大足石刻景區(qū)加盟了一家經(jīng)濟(jì)型酒店。在物業(yè)選址后，陳總對(duì)周邊的市場(chǎng)環(huán)境、租金政策都很滿意，品牌方在評(píng)估酒店時(shí)也給出了較高的評(píng)價(jià)。

然而，籌建期單房投資預(yù)算超標(biāo)，酒店的總投資金額直線拉高?；I建后市場(chǎng)變化，酒店店長(zhǎng)管理“不靠譜”，種種問(wèn)題在投資后接踵而來(lái)。

截至目前，酒店開(kāi)業(yè)已近一年，原來(lái)預(yù)計(jì)投資回報(bào)周期為3—4年，但根據(jù)目前數(shù)據(jù)，實(shí)際投資回報(bào)期已經(jīng)變成7—8年。

以下內(nèi)容來(lái)自陳總的自述：

01

低租金物業(yè)選址：

市場(chǎng)紅利期短，競(jìng)爭(zhēng)快速飽和

物業(yè)位于景區(qū)附近，籌建前周邊品牌酒店稀缺，地理位置在當(dāng)?shù)貙儆谥猩?。物業(yè)本身為毛坯房，總面積為3000平米，共有三層，共有74間房，每平方米租金為14元，前四年租金減半，也就是每平3.5元左右。起初我們判斷這在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)算是相對(duì)較低的租金價(jià)格。

然而在后續(xù)的籌建過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格相對(duì)而言都很便宜，很多投資人也看重這點(diǎn)，紛紛投資起了酒店，這讓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)迅速開(kāi)始飽和起來(lái)。

同時(shí)，在品牌選擇方面，我們沒(méi)有選擇此前合作過(guò)的品牌，而是與另外一家國(guó)內(nèi)知名酒店集團(tuán)旗下經(jīng)濟(jì)酒店產(chǎn)品合作。

一方面，我們認(rèn)為該品牌在國(guó)內(nèi)有著較高的影響力；另一方面，也是想通過(guò)集團(tuán)的會(huì)員體系為酒店吸引流量。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

02

房型判斷失誤，

籌建預(yù)算超支

我本身是做成本控制出身，合作的酒店總包也是我們此前的合作伙伴。我們?cè)诰频杲ㄔO(shè)中對(duì)成本控制進(jìn)行了高度關(guān)注，但在具體的籌建過(guò)程中，酒店的投資總額依舊超出了我們預(yù)算，酒店的投資總額從最開(kāi)始的700萬(wàn)元左右上升至850萬(wàn)元左右。

首先是房型問(wèn)題，由于對(duì)酒店房型的判斷失誤，使得我們?cè)诰频攴啃驼{(diào)整過(guò)程中多進(jìn)行了一些投入，將此前規(guī)劃的部分房型做了調(diào)改。

其次是工程預(yù)算問(wèn)題。品牌方在項(xiàng)目籌建過(guò)程中認(rèn)為酒店單房造價(jià)最高在9.5萬(wàn)元左右，但在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，整體的單房造價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10.5萬(wàn)元左右。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

03

客源流量缺乏，

兩任店長(zhǎng)管理失位

而到了實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)客源流量也沒(méi)有達(dá)到我們的預(yù)期。

其一，旅游客源無(wú)法輻射。雖然酒店處在景區(qū)附近，但是景區(qū)距離重慶核心市區(qū)并不算遠(yuǎn)，絕大多數(shù)旅客來(lái)這里只玩不住，基本是當(dāng)天來(lái)回，景區(qū)內(nèi)的游客資源幾乎無(wú)法輻射到酒店。

其二，雖然酒店旁邊多為公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有一定的商旅資源，但是酒店作為經(jīng)濟(jì)型酒店，沒(méi)有會(huì)議室，難以承接大型會(huì)議等商務(wù)需求。在以上因素影響下，酒店實(shí)際客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。

在酒店開(kāi)業(yè)之前，品牌方給我們的測(cè)算顯示酒店開(kāi)業(yè)后RevPAR至少在180元左右。然而在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，180元這一預(yù)期的最低值卻成為了我們目前所能達(dá)到的最好成績(jī)。

實(shí)際上，這家酒店業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及預(yù)期，除了外部因素外，酒店管理也存在大量問(wèn)題，其中最突出便是店長(zhǎng)問(wèn)題。酒店開(kāi)業(yè)僅一年，期間因?yàn)楣芾韱?wèn)題，前后已經(jīng)更換了兩位店長(zhǎng)。

酒店的第一位店長(zhǎng)，是由酒店品牌方從附近連鎖酒店調(diào)來(lái)的，從管理年限上來(lái)看，算得上是經(jīng)驗(yàn)豐富。然而在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，這種“經(jīng)驗(yàn)豐富”卻成了貶義詞。

在首任店長(zhǎng)管理期間，對(duì)于員工的錄用非常隨意，很多員工都是直接從其他店里挖過(guò)來(lái)，僅用2天便將酒店員工招聘完畢。

然而這些員工的經(jīng)驗(yàn)技能并不能與所在崗位相匹配，管理過(guò)程中，員工更是與管理人員經(jīng)常出現(xiàn)矛盾?？头坎康墓芾砜胺Q災(zāi)難，客房主管雖然此前有著擔(dān)任銷售主管的經(jīng)歷，但對(duì)于客房部的管理基本上可以說(shuō)是一無(wú)所知，時(shí)不時(shí)就會(huì)有客房部員工因?yàn)楣芾韱?wèn)題與他爆發(fā)沖突。

除了人員管理，首任店長(zhǎng)在經(jīng)營(yíng)決策過(guò)程中幾乎失位，面對(duì)市場(chǎng)行情變化，首任店長(zhǎng)幾乎不會(huì)適時(shí)調(diào)價(jià)，對(duì)于OTA的管理也幾乎沒(méi)有。

我們?cè)谶@期間也數(shù)次與店長(zhǎng)進(jìn)行溝通交流，要求尋找在前期可以提升門店運(yùn)營(yíng)的辦法，但他認(rèn)為酒店爬坡期需要兩年，即使現(xiàn)在調(diào)整也沒(méi)有太大意義。

這種管理環(huán)境下，酒店前幾個(gè)月的運(yùn)營(yíng)幾乎是天天處在虧損狀態(tài)。

最終，在2024年春節(jié)過(guò)后，經(jīng)歷了數(shù)月的虧損后，我們要求品牌方對(duì)店長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)換。在我們親自介入后發(fā)現(xiàn)，近90%的員工都不符合崗位要求。

第二任店長(zhǎng)，同樣來(lái)自于品牌方，是一位26歲的小姑娘。此前在集團(tuán)內(nèi)部其他酒店任職，屬于剛剛調(diào)任店長(zhǎng)。不過(guò)相較于第一任店長(zhǎng)，她對(duì)于OTA的管理卓有成效，也能夠及時(shí)準(zhǔn)確地依據(jù)市場(chǎng)行情有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)整。

然而在實(shí)際的管理方面，第二任店長(zhǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我們這家店而言不夠成熟。于是在2024年6月份，酒店品牌方主動(dòng)向我們提出了要對(duì)其進(jìn)行調(diào)整更換，幾經(jīng)商定后，我們迎來(lái)了現(xiàn)在的第三任店長(zhǎng)。

在經(jīng)過(guò)此前的幾次調(diào)整后，目前酒店運(yùn)營(yíng)終于是走上了正軌。2024年年終的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表明，酒店業(yè)績(jī)正在緩慢上升，與首任店長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)相比總體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)提升了將近20%。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

04

寫在最后

雖然在酒店店長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整后，酒店總體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)有所上升，但相較于此前品牌方3—4年的預(yù)期投資回報(bào)周期，實(shí)際投資回報(bào)周期可能要在7—8年甚至更多。

在回顧這次投資時(shí)，陳總向次方點(diǎn)評(píng)直言，對(duì)于這次投資酒店的經(jīng)歷，很多事情有點(diǎn)想當(dāng)然。不過(guò)******的坑還是過(guò)于信任酒店品牌方預(yù)期目標(biāo)，沒(méi)有對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行估算。

在投資人陳總看來(lái)，該品牌在國(guó)內(nèi)享有一定的知名度，自己和品牌雖然屬于第一次合作，但所選擇的旗下產(chǎn)品也是相對(duì)比較成熟的產(chǎn)品，應(yīng)該不會(huì)出大的問(wèn)題。然而在實(shí)際的投建運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，問(wèn)題不斷。后來(lái)她與該品牌的其他投資人溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這些問(wèn)題此前就一直存在，如果能早點(diǎn)有獲取到這些信息的渠道，也許就能少走很多彎路。

事實(shí)上，本期酒店投資人的問(wèn)題，也是很多酒店投資人在投建過(guò)程中遇到的問(wèn)題縮影。當(dāng)下行情越發(fā)復(fù)雜，這要求酒店投資人在選址物業(yè)時(shí)不僅要考慮租金，還要深入調(diào)研市場(chǎng)飽和度和潛在競(jìng)爭(zhēng)。

建議在選址前進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、目標(biāo)客源分析等，避免因市場(chǎng)飽和導(dǎo)致投資回報(bào)周期延長(zhǎng)。

而在酒店籌建前，投資人更應(yīng)精準(zhǔn)規(guī)劃房型，不僅僅只依賴酒店品牌方，更要通過(guò)實(shí)地調(diào)研合理規(guī)劃，避免后期調(diào)改增加成本。同時(shí)，與品牌方簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)明確工程預(yù)算和造價(jià)上限，避免預(yù)算超支。

店長(zhǎng)是酒店運(yùn)營(yíng)的核心，建議在店長(zhǎng)選拔時(shí)，不僅要考慮其管理經(jīng)驗(yàn)，還要考察其應(yīng)變能力和市場(chǎng)敏感度。

此外，在選擇合作品牌時(shí)，不僅要考慮品牌的知名度，還要深入了解其運(yùn)營(yíng)模式和過(guò)往投資人反饋。建議在投資前與品牌方進(jìn)行充分溝通，明確雙方責(zé)任和義務(wù)，避免因品牌方預(yù)期與實(shí)際情況不符導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。

總之，酒店投資是一個(gè)系統(tǒng)工程，也是一個(gè)長(zhǎng)期工程，需要投資人從選址、籌建、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管理，只有這樣才能盡量避免因決策失誤導(dǎo)致投資回報(bào)周期延長(zhǎng)。

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