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高星級酒店為什么難出售
高星酒店頻頻出售，為什么難賣掉？
界面新聞 記者 | 鄭萃穎 侵刪
近日，網(wǎng)上掛出一則各城市豪華五星級酒店土地出售的消息。該酒店靠近地鐵站，酒店規(guī)模35000平方米，總投資約8億元人民幣，每平方米的裝修標準不低于2萬元，預(yù)計售價為5億元人民幣。
國內(nèi)高星級酒店尋求出售的數(shù)量不在少數(shù)。掛著“天津武清金泰假日酒店出售”、“北京市中心四星級酒店轉(zhuǎn)讓”、“杭州商業(yè)區(qū)四星級酒店出售”等信息。據(jù)媒體報道，一些知名酒店如上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店等都在掛網(wǎng)出售。
“其實一些酒店長期都在出售，例如豫園萬麗2015年時已經(jīng)在找代理銷售，有的酒店至少出售時間超過3年以上了。”
界面新聞根據(jù)酒店出售網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，高星酒店出售潮是從2014年后開始的，尤其在2015至2017年出售較多。
該平臺過去5年高星級酒店出售的交易量分別是：2016年成交15家酒店，2017年成交39家（含一個酒店資產(chǎn)包），2018年成交10家，2019年成交17家，2020年成交9家。
成交酒店數(shù)量最多的前5個城市分別是上海（10家）、北京（10家）、杭州（8家）、武漢（4家）、青島（4家）。成交酒店最多的省份是浙江?。?3家）和江蘇?。?3家）。
除去一個分布于全國的酒店資產(chǎn)包，剩下89家酒店資產(chǎn)成交案例中，北京、上海、廣州一線城市成交酒店數(shù)量22家，占比24.7%。二三線及以下城市占比75.3%。
在上述所有90家達成交易的酒店當中，確認涉及以股權(quán)的形式成交的有30家，占比三成。中國的酒店交易多采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原因是是可以減少稅費支出。
實際上，仍有大量高星級酒店處于賣不出去的情況。
高星酒店供給過剩，需求錯位，是酒店資產(chǎn)難出售的原因之一。
根據(jù)華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官趙煥焱統(tǒng)計，2010年至2019年十年間，國內(nèi)星級酒店平均出租率分別為：五星級59.02%、四星級51.30%、三星級54.61%。
“中國各星級酒店的年度平均出租率都沒用達到63%，這就是中國酒店業(yè)供大于求情況下業(yè)績不理想的原因所在。”他告訴界面新聞。研究表明，酒店在63%出租率基礎(chǔ)上的平均房價增長，給酒店帶來的貢獻率最高，如果低于63%，平均房價增長對每間可供房收入增長帶來的效益的貢獻僅為48%。
疫情對五星級酒店的收益影響明顯。根據(jù)趙煥焱統(tǒng)計，2020年第四季度，全國五星級酒店850家，其中有統(tǒng)計的五星級酒店RevPAR同比下降27.46%，下降幅度大于四星級和三星級。
大量高星酒店尋求出售的背后主要原因，是酒店背后房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境。中國五星級酒店建設(shè)發(fā)展歷程中，地產(chǎn)開發(fā)商拿地的附加條件往往是建設(shè)一家高星品牌酒店，幫助地塊提升品牌形象、帶動就業(yè)，并為招商引資帶來便利。隨著房地產(chǎn)商早年高利率貸款貸帶來的高杠桿問題，地產(chǎn)商尋求酒店資產(chǎn)出售來緩解杠桿壓力。
對于地產(chǎn)商來說，酒店經(jīng)營并不能帶來大量收益，但出售酒店卻能帶來資金。綠地控股年報顯示，該公司2020年酒店取得經(jīng)營收入16.60億元，占營業(yè)收入的0.36%。碧桂園的其他部分收入在2020年為47.36億元，其中包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營及一些智能建造和新零售業(yè)務(wù)等，這部分其他收入在集團總收入中的占比為1.02%。富力地產(chǎn)2020年酒店運營的營業(yè)額是45.63億元，占集團總營業(yè)額的5.2%，同時酒店業(yè)務(wù)給集團帶來年度虧損14.27億元。
“中國60%的高星級酒店資產(chǎn)都在房地產(chǎn)商手里?！钡硪环矫妫词故乾F(xiàn)在隨著城市化發(fā)展各地建設(shè)新區(qū)，引入開發(fā)商建設(shè)配套，還有更多高星級酒店在建設(shè)中?！拔覀兘y(tǒng)計，全國現(xiàn)在在建的酒店用地，類五星大規(guī)模高等級品牌，最少不低于3萬塊土地?！?/p>
從疫情前數(shù)據(jù)來看，相比美國每年出售酒店資產(chǎn)金額超過1000億元量級，國內(nèi)整體酒店交易金額大約在100億到150億元，流動性較低。
高星酒店難出售的原因，主要并不在于酒店收益，“除了部分酒店業(yè)主不懂經(jīng)營，選址不合理影響酒店收益，大多高星酒店經(jīng)營還不錯。”實際原因還包括，作為銀行抵押物的酒店資產(chǎn)售價較高，資產(chǎn)交易中的增值收益需要繳納較高比例的稅款等。
“其次是酒店資產(chǎn)目前無法金融化和證券化，比如發(fā)REITs。這使得酒店資產(chǎn)變現(xiàn)渠道有限?！彪m然國內(nèi)正推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動
產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，但酒店資產(chǎn)證券化涉及的法律問題都尚未完善和成熟。
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