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民宿 賓館轉(zhuǎn)讓需要注意哪些事項
民宿 賓館轉(zhuǎn)讓需要注意哪些事項！
來源： 知乎 侵刪
一、轉(zhuǎn)讓費值多少錢？
二手酒酒店轉(zhuǎn)讓費=裝修殘余價值+物業(yè)性價比+證件價值。
裝修殘余價值。需要你實際去轉(zhuǎn)讓的酒店實際觀察。目前中檔酒店單房成本為10萬，經(jīng)濟型酒店7萬，你可以根據(jù)這個標準結(jié)合轉(zhuǎn)讓酒店的實際裝修情況，確定裝修價值。
物業(yè)的性價比。首先是物業(yè)的租期，如果你不打算全面翻新，你需要確保自己在租期的一半之前，可以收回投資金額。如果你打算全部翻新，物業(yè)的租期至少要8年以上。另外，如果物業(yè)的租金水平與周邊區(qū)域沒有優(yōu)勢，它就不能為總體轉(zhuǎn)讓費加分，反之轉(zhuǎn)讓費會增加。
證件價值。證件價值也涉及到酒店后期安全經(jīng)營，尤其是酒店的消防證和特行證。如果酒店沒有這兩個
證件，建議你不要考慮，因為后期存在較大的政策風險，屬于為項目埋的雷區(qū)。
二、安全性
除了證件齊全，符合當?shù)氐恼撸_保酒店的安全運營外。余下的就是酒店的財務(wù)安全，主要包括如下：
1、物業(yè)財務(wù)安全。主要是了解、調(diào)查酒店的物業(yè)主體、物業(yè)法人有沒有拿物業(yè)去抵押貸款。
2、轉(zhuǎn)讓酒店財務(wù)主體安全。酒店主體有無拿酒店主體抵押貸款、酒店法人有無拿酒店主體去抵押貸款、個人借貸的行為。酒店有無欠物業(yè)房租、水電管理費、供應(yīng)商貨款、員工工資等。
3、酒店股東財務(wù)安全。酒店股東有沒有拿酒店主體去貸款抵押、股東個人有無借貸的情況。
三、投資回報二手酒店的投資回報，由以下三個方面決定：
1、二手酒店投資金額=轉(zhuǎn)讓費+翻新費用+運營備用金。正常來說，投資金額越大，收回的周期越長。
2、租金水平&人力成本。從成本出發(fā)，租金水平和人力成本是所有酒店業(yè)的大頭，每月兩項成本加在一起，不能超過每月總收入的50%。物業(yè)租期內(nèi)，房租不要超過30%，人力成本不要超過20%。超過50%，酒店的利潤空間非常有限。
3、收入預(yù)測。酒店客房收入=地段*裝修*運營水平。運營水平主要由后期的產(chǎn)品思維、價格管理、銷售渠道的開發(fā)和維護、酒店衛(wèi)生、服務(wù)水平?jīng)Q定的。
投資二手酒店，是為了利潤。總之，值不值得接受，除了安全外，投資回報是唯一的立項標準。
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