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Hello，大家好，今天回復(fù)酒店業(yè)主的一個(gè)問(wèn)題，如何控制好高星級(jí)酒店的投資目標(biāo)成本？

高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資額高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在進(jìn)行酒店投資時(shí)，如何合理控制好酒店投資目標(biāo)成本估算是關(guān)鍵問(wèn)題。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

一、做好酒店項(xiàng)目定位

首先，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、定位先行是非常關(guān)鍵的一步。在決定投資酒店前，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的研究和地塊等分析，需要確定以下幾個(gè)問(wèn)題：打算開(kāi)發(fā)什么類型的酒店，四星還是五星，酒店規(guī)模多大、什么檔次，應(yīng)建什么樣的設(shè)施和設(shè)施搭配組合是最合理的開(kāi)發(fā)，投資目標(biāo)成本多少是合理的，投資回報(bào)是否符合預(yù)期。其中的投資目標(biāo)成本測(cè)算就是一項(xiàng)重要工作。

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二、酒店投資目標(biāo)成本包含的主要內(nèi)容

（一）土地成本

（二）前期費(fèi)用

前期費(fèi)用中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、政府部門收費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)占比較高。

（三）主體建筑工程費(fèi)

（四）主體安裝工程費(fèi)

（五）主體裝修工程費(fèi)

（六）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（七）景觀綠化工程費(fèi)

（八）公共配套設(shè)施費(fèi)

以上第三至八項(xiàng)為建造成本。

（九）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（含開(kāi)辦費(fèi)及開(kāi)業(yè)OS&E采購(gòu)費(fèi)等）

（十）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

以上第一至十項(xiàng)為開(kāi)發(fā)成本。

（十一）期間費(fèi)（含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）

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三、需要關(guān)注的問(wèn)題

根據(jù)我們參與多家國(guó)際品牌酒店籌建的經(jīng)驗(yàn)，以下是針對(duì)酒店工程籌建成本控制的建議，有幾個(gè)關(guān)注點(diǎn)：

（一）高度重視酒店設(shè)計(jì)

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于工程項(xiàng)目的成功實(shí)施，酒店業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)的控制是至關(guān)重要的。這一階段不僅僅是簡(jiǎn)單的選擇一種風(fēng)格或外觀，更是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。

設(shè)計(jì)階段的決策將直接影響到后續(xù)的施工成本、材料選擇、工期等多個(gè)方面，因此，業(yè)主在這一階段對(duì)設(shè)計(jì)的把控力度很重要。

（二）制定清晰的目標(biāo)成本預(yù)算，審核和優(yōu)化施工圖方案

目標(biāo)成本預(yù)算作為項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)，為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和決策提供了依據(jù)。一個(gè)詳細(xì)的目標(biāo)成本預(yù)算不僅包括了項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)估，還涉及到了工程、材料、設(shè)備等資源的合理配置。只有制定了合理的預(yù)算，才能有效控制項(xiàng)目的成本，避免資金浪費(fèi)和損失。

施工方案預(yù)先控制同樣對(duì)于造價(jià)控制至關(guān)重要。一個(gè)科學(xué)的施工圖方案不僅要考慮到項(xiàng)目的施工難度、技術(shù)要求、工期等因素，還要充分考慮到成本控制的要求。通過(guò)優(yōu)化施工方案，可以在保證工程質(zhì)量的前提下，降低施工成本，提高施工效率。

（三）控制好酒店主體安裝工程費(fèi)用

在投資目標(biāo)成本中，主體安裝工程費(fèi)容易超預(yù)算，主要原因可能會(huì)有：

一是強(qiáng)電工程：例如實(shí)際招標(biāo)中，如果選用進(jìn)口品牌高壓發(fā)動(dòng)機(jī)，會(huì)比普通發(fā)動(dòng)機(jī)增加費(fèi)用。

二是空調(diào)采用冷暖系統(tǒng)。這個(gè)具體要看在哪個(gè)城市，如果是在熱帶城市，則沒(méi)有必要使用冷暖系統(tǒng)。

三是一些燈具選用進(jìn)口品牌，也會(huì)比普通品牌增加費(fèi)用。

四是弱電工程中，如果增加過(guò)于復(fù)雜的智能化集成管理系統(tǒng)、核心網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)及程控交換機(jī)等配置，也會(huì)增加相應(yīng)的費(fèi)用。

五是酒店一些必備系統(tǒng)（客房控制、會(huì)議、背景音樂(lè)、酒店管理軟件等等）的品牌和檔次提高，也會(huì)增加費(fèi)用。

六是因功能要求不清晰而致使設(shè)計(jì)圖紙深度不足，從而在合同實(shí)施過(guò)程中增加各類變更也會(huì)增加預(yù)算。

（四）控制好酒店裝修費(fèi)用

另外，在進(jìn)行酒店投資目標(biāo)成本估算時(shí)，還需要考慮裝修投入。酒店的裝修風(fēng)格和家具配置直接影響到吸引客人和提升服務(wù)質(zhì)量，因此需要合理評(píng)估裝修投入的費(fèi)用，并根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)定位進(jìn)行調(diào)整。

室內(nèi)裝修成本（包括軟、硬裝、藝術(shù)品）需要測(cè)算好客房、大堂區(qū)域、餐廳、宴會(huì)、會(huì)議、健身娛樂(lè)區(qū)、電梯廳、走廊等區(qū)域的裝修成本。

（五）實(shí)行動(dòng)態(tài)控制

動(dòng)態(tài)控制是指對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目在實(shí)施的過(guò)程中在時(shí)間和空間上的主客觀變化而進(jìn)行項(xiàng)目管理的基本方法論。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中必須隨著項(xiàng)目情況的變化進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。

（六）做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理監(jiān)督工作

施工過(guò)程的監(jiān)控（包括進(jìn)度和質(zhì)量控制），在工地現(xiàn)場(chǎng)特別還要控制施工方案、圖紙的修改及施工聯(lián)系單的數(shù)量，同時(shí)還要避免工程拖延等。

總的來(lái)說(shuō)，酒店項(xiàng)目在建造過(guò)程中，由于前期定位時(shí)設(shè)計(jì)要求不完整，造成假定條件不清，估算依據(jù)不足，可能會(huì)致使投資估算偏低；但在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，酒店管理公司的高標(biāo)準(zhǔn)要求、各相關(guān)設(shè)計(jì)單位的高配置，業(yè)主公司未能及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化、做好成本回顧等原因是造成項(xiàng)目投資目標(biāo)成本偏高的主要原因。

酒店業(yè)主方的團(tuán)隊(duì)在酒店項(xiàng)目竣工后，需要通過(guò)對(duì)酒店項(xiàng)目從項(xiàng)目建議書、可行性研究、總體設(shè)計(jì)到基礎(chǔ)設(shè)計(jì)概算等各個(gè)階段投資估算（或概算、預(yù)算）與實(shí)際竣工決算的對(duì)比，分析差異原因，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各級(jí)管理部門、各階段、各環(huán)節(jié)工程造價(jià)控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

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