來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng) 作者M(jìn)OMO 侵刪

在酒店投資市場(chǎng)中，業(yè)態(tài)、品牌以及人流高度聚集的核心商圈向來(lái)是兵家必爭(zhēng)之地。不過(guò)，核心商圈也有其固有的發(fā)展限制條件，如老舊物業(yè)更新受限、周邊競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)激烈以及業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型影響客流等。

因此，不少酒店投資人表示，獲得物業(yè)僅僅是在核心商圈投資酒店的開(kāi)始，還需要完成品牌的選擇、產(chǎn)品的打造以及服務(wù)的落地等系列動(dòng)作。所以，投資人必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題是，選擇什么酒店品牌才能更好地釋放核心商圈的投資價(jià)值？

01

投資選址黃金準(zhǔn)則：

核心城市、核心區(qū)位、核心商圈

“2024年，在酒店投資市場(chǎng)選擇方面有什么偏好”，在回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)投資人的答案往往是一致的，“核心城市的核心區(qū)位，核心區(qū)位的核心商圈”。一直以來(lái)，核心商圈都是酒店投資人的兵家必爭(zhēng)之地。

從酒店投資角度來(lái)看，核心商圈具備以下多重優(yōu)勢(shì)：

其一，位于城市核心地段，能夠覆蓋******范圍內(nèi)的消費(fèi)客群。尤其是一些坐擁城市交通動(dòng)脈的商圈，集聚了大量的本地客流和外地客流。

其二，覆蓋多種業(yè)態(tài)頭部品牌，篩選并聚集了大量實(shí)力消費(fèi)人群。尤其是對(duì)于中高端酒店品牌而言，能夠獲得更多高精準(zhǔn)度的目標(biāo)客群。

其三，核心商圈的持續(xù)提質(zhì)發(fā)展，為商圈內(nèi)的酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)提供更大的想象空間。當(dāng)下，核心商圈通過(guò)種種方式不斷提升區(qū)域價(jià)值，輻射區(qū)域內(nèi)的酒店。

在與次方點(diǎn)評(píng)交流時(shí)，投資人也提及在享受核心商圈帶來(lái)的諸多投資利好之外，還需要直面一些挑戰(zhàn)。

例如核心商圈的既有酒店以存量物業(yè)為主，物業(yè)改造難度高且會(huì)帶來(lái)額外的成本壓力。此外，基于核心商圈的自身品質(zhì)要求，酒店品牌及產(chǎn)品質(zhì)量需要過(guò)硬，從而將商圈內(nèi)的“流量”轉(zhuǎn)化成“留量”。此外，核心商圈內(nèi)的酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)品牌的溢價(jià)能力有更高要求。

不過(guò)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)向來(lái)是同行的。而且，“核心城市、核心區(qū)位、核心商圈”之所以能夠成為酒店投資選址的黃金準(zhǔn)則，顯然意味著其中的機(jī)遇讓投資人收獲更多，而挑戰(zhàn)同樣是有機(jī)可解的。

正因如此，盡管核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，但是新開(kāi)業(yè)及簽約酒店中，依舊有不少項(xiàng)目落地其中。盤(pán)點(diǎn)近兩年核心商圈內(nèi)開(kāi)業(yè)及簽約的連鎖品牌酒店中，德朧百達(dá)屋旗下的中高端酒店頭部品牌開(kāi)元名庭的表現(xiàn)十分亮眼，接連簽約并落地多個(gè)城市的核心商圈，成為近年來(lái)商旅酒店品牌黑馬。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

02

投資人在不同千億商圈的共同選擇？

當(dāng)一些投資人仍然苦惱于為核心商圈物業(yè)選擇什么品牌時(shí)，部分投資人已經(jīng)“交卷”。

2024年開(kāi)年以來(lái)，開(kāi)元名庭簽約及開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目位于所在城市的核心商圈，包括紹興越城魯迅故里開(kāi)元名庭酒店、合肥南站開(kāi)元名庭酒店以及南昌銅鑼灣廣場(chǎng)開(kāi)元名庭酒店等。不僅如此，此前開(kāi)元名庭更是接連挺進(jìn)北京前門(mén)、深圳蛇口、西安鐘樓、重慶南坪等千億商圈。

為什么開(kāi)元名庭能成為投資人在不同核心商圈的共同選擇？關(guān)鍵在于精準(zhǔn)且高效擊中核心商圈投資痛點(diǎn)。

1、成本痛點(diǎn)

對(duì)于在核心商圈酒店新進(jìn)場(chǎng)的投資人而言，物業(yè)租金是首要面對(duì)的投資成本壓力之一。有數(shù)據(jù)顯示，成熟商業(yè)地產(chǎn)的房租每年可達(dá)5%-10%，甚至有部分高達(dá)20%。在高租金的壓力下，投資人會(huì)對(duì)其他板塊的投資成本進(jìn)一步把控，同樣更關(guān)注所選品牌的投資性?xún)r(jià)比。

在酒店投資的各項(xiàng)成本中，物資投入是重中之重。針對(duì)這一點(diǎn)，開(kāi)元名庭2.5版本通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、同類(lèi)型物資統(tǒng)一材質(zhì)、顏色，細(xì)節(jié)優(yōu)化等方式，將酒店核心物資的造價(jià)降低了20%，在一定程度上減輕了投資人的資金壓力。

不僅如此，相較于處于同賽道的中高端酒店競(jìng)品，開(kāi)元名庭的整體工期較常規(guī)縮短三分之一，單房造價(jià)15萬(wàn)元以?xún)?nèi)，單房運(yùn)營(yíng)成本可控制在140元左右。對(duì)于在核心商圈選擇開(kāi)元名庭的投資人而言，品牌對(duì)工期把控、單房造價(jià)以及運(yùn)營(yíng)成本等內(nèi)功的修煉，更好地助力酒店投資。

2、產(chǎn)品痛點(diǎn)

在寸土寸金的核心商圈，物業(yè)空間利用需要盡可能地實(shí)現(xiàn)極致，從而提升空間坪效，為投資人帶來(lái)更可觀的酒店投資回報(bào)。以酒店大堂為例，一些核心商圈的酒店對(duì)大堂公區(qū)的面積越來(lái)越“吝嗇”，部分酒店甚至在一樓僅設(shè)置門(mén)廳和一位接待人員，將大堂挪至高層。

為了進(jìn)一步提升酒店空間坪效，酒店設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)不同功能區(qū)間的大小及搭配組合進(jìn)行優(yōu)化。在開(kāi)元名庭2.5版本中，在公共區(qū)域采用了復(fù)合式空間的模塊化呈現(xiàn)方式。以德清莫干山地信開(kāi)元名庭大酒店的全日制餐廳雅宴集為例，除公共開(kāi)放用餐區(qū)域外，餐廳可分隔為半封閉用餐區(qū)域、獨(dú)立包廂，滿(mǎn)足會(huì)議團(tuán)隊(duì)、家庭、散客的不同用餐需求。

除了不同功能空間的組合和切換之外，開(kāi)元名庭還著重提升了客房睡眠區(qū)和洗漱區(qū)的功能性和舒適度。對(duì)于消費(fèi)者而言，這些涉及到住宿核心體驗(yàn)環(huán)節(jié)的功能空間是其評(píng)價(jià)酒店品質(zhì)高下的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)客房更是酒店?duì)I收的根基所在。

3、溢價(jià)痛點(diǎn)

在酒店品牌林立的核心商圈內(nèi)，除了投資成本和產(chǎn)品打造之外，溢價(jià)能力強(qiáng)弱是投資人評(píng)估品牌實(shí)力的又一關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)了解，今年五一期間，開(kāi)元名庭多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)十分亮眼,其中紹興越城魯迅故里開(kāi)元名庭酒店連續(xù)3日RevPAR超千元。

對(duì)于核心商圈酒店投資人而言，更強(qiáng)的溢價(jià)能力背后折射出的是品牌對(duì)商圈內(nèi)高質(zhì)量客群的強(qiáng)吸引力以及客群對(duì)酒店產(chǎn)品的高度認(rèn)可。

什么樣的酒店品牌才能贏得商圈內(nèi)高質(zhì)量消費(fèi)客群的偏愛(ài)呢？品牌風(fēng)格、產(chǎn)品美感以及優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)，缺一不可。作為主打國(guó)風(fēng)的酒店品牌，開(kāi)元名庭承襲唐風(fēng)美學(xué)與品質(zhì)格調(diào)，“國(guó)風(fēng)+商務(wù)”的特色品牌標(biāo)簽，讓其在商圈內(nèi)的一眾酒店中脫穎而出。

如何在消費(fèi)市場(chǎng)強(qiáng)化品牌標(biāo)簽，開(kāi)元名庭的答案是將其轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者能夠具體感知且印象深刻的體驗(yàn)觸點(diǎn)。

初入酒店，禮迎官奉上靈感源自《茶經(jīng)》的鴻運(yùn)茶；步入大堂，鼻尖就能嗅到源自中國(guó)原生傳統(tǒng)花卉芙蓉的大唐芙蓉香；清晨時(shí)光，用滿(mǎn)含美好寓意的狀元及第粥、特色面食春風(fēng)滿(mǎn)面以及步步糕等餐食，正式開(kāi)啟美好的一天。

同時(shí)，開(kāi)元名庭的盛世國(guó)風(fēng)生活美學(xué)也指導(dǎo)了酒店空間美感的升級(jí)。例如，簡(jiǎn)化房間內(nèi)的線(xiàn)條，讓視覺(jué)中心聚焦在有質(zhì)感的強(qiáng)調(diào)國(guó)風(fēng)元素的家具、玻璃隔斷上，保持顏色和材質(zhì)的協(xié)調(diào)性，從而形成國(guó)風(fēng)故事性。另外，在大堂入口中軸對(duì)稱(chēng)端景，展示唐風(fēng)儀式感。

此外，開(kāi)元名庭2.5版本通過(guò)對(duì)布草、床墊、家具、燈光等硬件的設(shè)計(jì)，如提供可調(diào)節(jié)軟硬度的床墊、高支高密的棉織品、家具設(shè)計(jì)考慮人體工程學(xué)、燈光設(shè)計(jì)滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的多元化需求。值得一提的事，開(kāi)元名庭完美承襲姊妹品牌開(kāi)元名都的五星級(jí)全服務(wù)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，帶給消費(fèi)者一種“超出期待”的住宿體驗(yàn)。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

03

投資人如何攜手品牌，

共同激發(fā)千億商圈新動(dòng)能？

那些年度零售總額突破1000億元的商圈，被稱(chēng)為千億商圈。在千億商圈的打造過(guò)程中，由大量頭部一線(xiàn)品牌和品牌旗艦店共同支撐的品牌經(jīng)濟(jì)，功不可沒(méi)。一方面，千億商圈能夠?yàn)槿腭v的酒店品牌帶來(lái)線(xiàn)上線(xiàn)下的流量，另一方面酒店品牌的向上發(fā)展利好千億商圈的前景。

對(duì)于酒店投資人而言，攜手什么樣的酒店品牌方能實(shí)現(xiàn)投資長(zhǎng)紅，甚至是激發(fā)千億商圈的投資新動(dòng)能？

1、酒店經(jīng)營(yíng)的正向反饋

對(duì)于品牌效能的強(qiáng)弱，酒店經(jīng)營(yíng)狀況就是最好的一面鏡子。能夠在強(qiáng)者云集的核心商圈內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)持續(xù)獲得正向反饋，這樣的酒店品牌顯然更值得投資人關(guān)注。以開(kāi)元名庭為例，今年五一期間，上海、杭州、寧波、溫州等40多家酒店店連續(xù)3天滿(mǎn)房，已開(kāi)業(yè)門(mén)店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，2023年開(kāi)元名庭全品牌的網(wǎng)評(píng)平均得分超過(guò)4.8，客戶(hù)表?yè)P(yáng)率97.4%。

這些來(lái)自業(yè)主投資人和消費(fèi)者對(duì)品牌的雙重認(rèn)可，成就了開(kāi)元名庭目前在全國(guó)市場(chǎng)超400家酒店（包含簽約項(xiàng)目）規(guī)模，穩(wěn)居中國(guó)飯店協(xié)會(huì)《2024中國(guó)酒店集團(tuán)及品牌發(fā)展報(bào)告》中國(guó)高端酒店品牌前三名。

正是讓投資人眼前一亮的經(jīng)營(yíng)發(fā)展數(shù)據(jù)，從而帶動(dòng)了更多投資人在核心商圈選擇了投資開(kāi)元名庭酒店。以剛過(guò)去的4月為例，開(kāi)元名庭先后進(jìn)入了武漢漢街、佛山千燈湖以及上海國(guó)際旅游度假區(qū)等重要商圈。

2、全面覆蓋的集團(tuán)賦能

酒店集團(tuán)對(duì)品牌的賦能與支持，同樣會(huì)輻射到核心商圈。一般而言，酒店集團(tuán)能夠?yàn)槠放茙?lái)諸多賦能，如會(huì)員支持、數(shù)字化系統(tǒng)支持以及供應(yīng)鏈支持等。以會(huì)員支持為例，如開(kāi)元名庭所在的會(huì)員體系百達(dá)屋，目前會(huì)員規(guī)模已接近3500萬(wàn)。這些高質(zhì)量客群，在入住酒店的同時(shí)，也是商圈的消費(fèi)者。

除此之外，供應(yīng)鏈板塊為開(kāi)元名庭帶來(lái)的賦能同樣不容小覷。

一方面，開(kāi)元名庭供應(yīng)鏈通過(guò)嚴(yán)格的供應(yīng)商篩選和管理流程，實(shí)現(xiàn)了縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，并顯著降低了籌建和運(yùn)營(yíng)成本，減輕了投資人的資金壓力，而且特設(shè)了一對(duì)一的采購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)，從源頭為投資人把控成本。

另一方面，通過(guò)CRM系統(tǒng)和B2B交易平臺(tái)等數(shù)字化應(yīng)用，供應(yīng)鏈管理更高效透明，讓投資人可以更直觀地看到成本效益的優(yōu)化和投資回報(bào)的加速。

3、品牌與商圈的相互成就

核心商圈們熱衷于爭(zhēng)奪一線(xiàn)品牌的首店，其中緣由不難理解，強(qiáng)大的品牌勢(shì)能可以推動(dòng)商圈走向更高處。不僅如此，除了品牌效應(yīng)之外，品牌的創(chuàng)新思維以及品質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)同樣也能為商圈帶來(lái)新的發(fā)展活力，最終實(shí)現(xiàn)品牌與商圈的相互成就。

對(duì)于諸多選擇開(kāi)元名庭的核心商圈而言，其收獲的不僅是一家酒店，還是一處能夠體驗(yàn)豪華國(guó)風(fēng)生活美學(xué)并感受東方禮儀之道的文化空間、一處滿(mǎn)足往來(lái)賓客商務(wù)會(huì)面需求的洽談空間，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的多元需求。

正因開(kāi)元名庭在產(chǎn)品服務(wù)、投資模型以及品牌力等方面多年如一日的鍛造，在多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)榜單中，開(kāi)元名庭均位列品類(lèi)TOP3，優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)成績(jī)也向核心商圈展示了品牌的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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04

寫(xiě)在最后

需要承認(rèn)的是，在整體消費(fèi)空間更大的核心商圈內(nèi)，投資酒店在享受更優(yōu)質(zhì)流量的同時(shí)，也需要直面來(lái)自周邊更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。因此，品牌選擇至關(guān)重要，品牌自身的實(shí)力以及所在集團(tuán)的賦能支持，都是投資人需要審慎考慮的，最終實(shí)現(xiàn)酒店投資與商圈共生共建的理想狀態(tài)。

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