來(lái)源：酒店資管交流島 ，作者大粒子 侵刪

前幾天跟一個(gè)潮汕老板在聊“現(xiàn)在是不是酒店最好的投資時(shí)機(jī)”，我很斬釘截鐵的告訴他，現(xiàn)在是。

他聽(tīng)了有點(diǎn)詫異，但是依然很平穩(wěn)地說(shuō)：“我也覺(jué)得是。我有幾個(gè)朋友前陣子都收了很多酒店，看起來(lái)經(jīng)營(yíng)得好像不差，可利潤(rùn)很微薄，有時(shí)候收益甚至根本無(wú)法覆蓋租金成本。他們大概都在后悔?！?/p>

聽(tīng)到最后，才聽(tīng)出來(lái)他原來(lái)是反對(duì)我。

但是，其實(shí)我們的觀點(diǎn)所指向的標(biāo)的物并不一致。

我認(rèn)為的現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)，指的其實(shí)不是中端的租賃經(jīng)營(yíng)型酒店，而是自持酒店類(lèi)資產(chǎn)。

為什么這么說(shuō)？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)低迷，很多公司經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)不良，市場(chǎng)上開(kāi)始有大量的酒店資產(chǎn)被擺上貨架。

而這些酒店資產(chǎn)中，不乏有一些真正能經(jīng)營(yíng)出好業(yè)績(jī)的好資產(chǎn)。這是一個(gè)可以用低價(jià)格收到一個(gè)需要投資更大金額才能實(shí)現(xiàn)如此經(jīng)營(yíng)收益的項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。俗稱(chēng)撿漏。

巴菲特名言：“別人恐懼時(shí)貪婪，別人貪婪時(shí)恐懼。”。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有一大波恐懼酒店資產(chǎn)的人，或許這也就是可以貪婪進(jìn)擊的時(shí)刻。

只不過(guò)，酒店資產(chǎn)過(guò)于復(fù)雜，在貿(mào)然進(jìn)入之前請(qǐng)先做好“準(zhǔn)備入局的姿勢(shì)”。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

酒店資產(chǎn)復(fù)雜之處

酒店這個(gè)業(yè)態(tài)我們常說(shuō)它復(fù)雜，本質(zhì)的原因就是一個(gè)建筑體內(nèi)的自有經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)太多，而每個(gè)業(yè)態(tài)之間還存在著厚厚的信息差。

客房部分還算是相對(duì)簡(jiǎn)單，但是一到餐飲，尤其是好幾種不同菜式的餐飲體系時(shí)，事情就開(kāi)始變得復(fù)雜了。此外，還有健身房、SPA等等的其他業(yè)態(tài)。

準(zhǔn)確一點(diǎn)說(shuō)，這里面的信息差指的是準(zhǔn)確投資回報(bào)的難度比較高，拆細(xì)了說(shuō)，是因?yàn)樾袠I(yè)壁壘存在，準(zhǔn)確預(yù)估經(jīng)營(yíng)收入以及經(jīng)營(yíng)成本的難度比較大。

1、收入預(yù)估難度高

這個(gè)酒店花錢(qián)買(mǎi)回來(lái)，到底能給我?guī)?lái)多少收入？這個(gè)問(wèn)題不僅是投資方拿不準(zhǔn)，有些評(píng)估公司也拿不準(zhǔn)。

有幾次合作方希望我們幫忙看看評(píng)估報(bào)告中的估值是否合理，幾乎每次都是離譜到一邊看一邊忍不住地倒吸冷氣。

此處并非質(zhì)疑評(píng)估公司的專(zhuān)業(yè)性，只是評(píng)估公司的視角略微有些不同，而且大部分的評(píng)估公司并不真正了解酒店這個(gè)業(yè)態(tài)，所以一旦用收益法去評(píng)估的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)比較大的偏差。

哪些空間可以創(chuàng)造收入？如何拋掉各種費(fèi)率、稅率之后較為精準(zhǔn)地計(jì)算這家酒店的真實(shí)收入？

收入若是算不準(zhǔn)，還能怎么算收益呢？

2、成本預(yù)估難度大

酒店的經(jīng)營(yíng)成本科目是怎么分的？客房、餐飲以及未分配費(fèi)用的成本率分別是多少？不同位置不同硬件設(shè)施的酒店，合理的成本率是多少？

很多對(duì)酒店業(yè)態(tài)了解不是很深入的投資人或評(píng)估方，甚至根本不知道酒店業(yè)態(tài)還有一套行業(yè)專(zhuān)屬的報(bào)表框架。

相關(guān)的費(fèi)率可以基于這套框架大概計(jì)算出來(lái)，但是想要算得精準(zhǔn)一些，還需要結(jié)合項(xiàng)目本身的功能空間、動(dòng)線等條件做進(jìn)一步的計(jì)算。

但是，作為剛?cè)胄械娜?，需要一些時(shí)間來(lái)理解這套報(bào)表。

不了解科目分類(lèi)以及背后的含義，如何能準(zhǔn)確地預(yù)估出成本率呢？

沒(méi)有相對(duì)準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)賬，怎么能算出相對(duì)合理的投資回報(bào)？進(jìn)而怎么能算出較為準(zhǔn)確的估值呢？

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

收購(gòu)酒店應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容

在好幾個(gè)酒店收并購(gòu)咨詢(xún)業(yè)務(wù)中，除了解答一些具體的疑惑之外，投資人也都不約而同地問(wèn)出了同樣一個(gè)問(wèn)題：收購(gòu)酒店，我們還有哪些需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容？

法律相關(guān)的內(nèi)容定是法律團(tuán)隊(duì)更專(zhuān)業(yè)，但從經(jīng)營(yíng)層面看，除了以上提到估值問(wèn)題外，還有以下3個(gè)重點(diǎn)的內(nèi)容值得投資者重點(diǎn)關(guān)注：

1、品牌聲譽(yù)

這件事情很重要，但是似乎有時(shí)候會(huì)被忽略。曾經(jīng)在某一線城市有個(gè)很知名的酒店，幾乎每一任業(yè)主買(mǎi)完過(guò)了幾年都會(huì)選擇賣(mài)掉，每次賣(mài)的價(jià)格都比上一次低。

市場(chǎng)紛紛傳言：不干凈。

至于是經(jīng)常被賣(mài)讓市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣的傳聞，還是有了這樣的傳聞才導(dǎo)致經(jīng)常被賣(mài)，這個(gè)很難追溯出來(lái)了。

但是可以很明確判斷出來(lái)的事情是：此酒店的投在資產(chǎn)端層面是虧錢(qián)的。

而因?yàn)槭袌?chǎng)傳聞不好，越來(lái)越虧錢(qián)。

有很多投資人不是酒店行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，只是碰巧在他人游說(shuō)之下，以為自己撿了個(gè)便宜，一沖動(dòng)就買(mǎi)下來(lái)了。等到拿在手里看到經(jīng)營(yíng)賬后，才發(fā)現(xiàn)自己是那個(gè)最后的接盤(pán)俠。

這種情況還真挺多。

2、工程質(zhì)量

工程品質(zhì)評(píng)估好像不是很多投資人會(huì)放在第一時(shí)間考慮的內(nèi)容。但是，若我們考慮酒店投資收益的話，這個(gè)點(diǎn)就非常重要了。

品質(zhì)不高的項(xiàng)目有可能會(huì)直接影響到“安全”，而“安全”是酒店最基本的生命線。入住客人個(gè)體差異性極大，保不齊會(huì)有哪些客人做出一些匪夷所思的事情，危害到自己和他人的人身安全，最終也會(huì)影響到酒店的聲譽(yù)。

尤其是那些資產(chǎn)價(jià)格比較低的老舊物業(yè)資產(chǎn)?？赡茉瓨I(yè)主很多年都沒(méi)有認(rèn)真維護(hù)了，存在的隱性安全風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦出事，整筆投資生意就走在失敗的路上了。

除此以外，工程問(wèn)題還意味著投資成本的增加。

收回來(lái)的酒店大概2個(gè)億，可是重新投入裝修花了8000萬(wàn)。這樣的生意，如果在測(cè)算時(shí)期把這部分成本考慮進(jìn)去了還好，如果沒(méi)有考慮進(jìn)去，那真的是又走在了失敗的道路上了。

3、管理團(tuán)隊(duì)

管理團(tuán)隊(duì)也是要重點(diǎn)評(píng)估一下的。這里不僅指的是對(duì)管理合同的評(píng)估，還指對(duì)酒店管理團(tuán)隊(duì)成員業(yè)績(jī)表現(xiàn)的評(píng)估。

若酒店聘請(qǐng)了酒店管理公司，那么雙方簽署的合同是必須要了解一下的，因?yàn)檫@里面的信息將直接影響經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算。不要小看這筆成本，可能能蠶食酒店收入的8-10%。

另外，管理團(tuán)隊(duì)的人員是不是一支能干的隊(duì)伍？是否要保留元架構(gòu)？如不保留，后續(xù)可以做何調(diào)整，會(huì)涉及到哪些成本費(fèi)用？這些也是需要提前了解的。

說(shuō)到底，所有以上提到的關(guān)鍵事件最終都會(huì)反饋到算賬上。只有充分考慮了這些因素之后，再估算這筆投資賬，對(duì)決策來(lái)說(shuō)才是有助益的。

先謀而后動(dòng)。

做好入局的準(zhǔn)備，但不擅動(dòng)。

希望這篇文章能對(duì)想入局的投資人有所幫助。

因?yàn)閷?shí)在是不想聽(tīng)到投資人說(shuō)“再也不投酒店了”。

深覺(jué)可惜。

免責(zé)聲明：對(duì)文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立，不對(duì)所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。文章僅是作者個(gè)人觀點(diǎn)，不應(yīng)作為投資依據(jù)。讀者應(yīng)詳細(xì)了解所有相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)，并請(qǐng)自行承擔(dān)全部責(zé)任。 部分文章是網(wǎng)絡(luò)作者投稿發(fā)布，版權(quán)歸投稿作者所有。作者應(yīng)對(duì)文章及圖片的真實(shí)性及版權(quán)負(fù)責(zé)。一旦因此引發(fā)版權(quán)糾紛，權(quán)利人提出異議，將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，刪除相應(yīng)內(nèi)容。侵權(quán)責(zé)任由投稿者自行承擔(dān)，如由此造成損失，投稿者應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如對(duì)本文有任何異議，請(qǐng)聯(lián)系我們135-3041-8755。

旗下是國(guó)內(nèi)******的酒店轉(zhuǎn)讓物業(yè)交易平臺(tái)，注冊(cè)用戶(hù)超50萬(wàn)。平臺(tái)致力于提供國(guó)內(nèi)外酒店轉(zhuǎn)讓、酒店物業(yè)招租、酒店資產(chǎn)出售、酒店周邊產(chǎn)品與服務(wù)信息等綜合服務(wù)，平臺(tái)堅(jiān)守：自由交易，不收傭金的態(tài)度，打造真實(shí)有效的酒店交易平臺(tái)，已是酒店行業(yè)必用平臺(tái)之一。

（獨(dú)立網(wǎng)站+微信小程序）

媒體矩陣