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估值結(jié)果綜合了估值對(duì)象的確定值（如：歷史業(yè)績(jī)、資本結(jié)構(gòu)、人力資源情況等）和估值對(duì)象的假設(shè)值（如：技術(shù)水平、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展趨勢(shì)等），也考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)因素、中觀經(jīng)濟(jì)因素以及微觀經(jīng)濟(jì)因素。

在這些因素中，有能夠被確定的數(shù)值，也有許多無(wú)法被準(zhǔn)確計(jì)算的數(shù)值。對(duì)于不能夠被確定的數(shù)據(jù)，估值師都會(huì)根據(jù)更多、更全面的其他數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行合理的假設(shè)，從而得出一個(gè)數(shù)值進(jìn)行估值計(jì)算。因此，估值師對(duì)于估值對(duì)象的了解程度，對(duì)于估值對(duì)象所在行業(yè)的理解深淺，都會(huì)影響到最終估值結(jié)果的呈現(xiàn)。

在估值過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)所處的不同發(fā)展階段、所在行業(yè)的行業(yè)特性，選擇恰當(dāng)、合適的估值方法，從而得出一個(gè)更加符合估值目的的估值結(jié)果。讓我們一起看一看目前酒店市場(chǎng)上主要的三種估值方法。

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01

收入資本化法

收入資本化法，是目前酒店估值所使用的主要方法，是指以酒店為產(chǎn)生現(xiàn)金流的企業(yè)實(shí)體，根據(jù)酒店產(chǎn)生凈收益的能力，評(píng)估酒店的市場(chǎng)價(jià)值。

這個(gè)方法通常需要估值對(duì)象的未來(lái)收益能夠進(jìn)行合理預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量，對(duì)于未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行度量計(jì)算，收益期限能夠被確定或者合理預(yù)期。

酒店估值中，由此估值方法衍生出了如下三種主要的估值方法：?jiǎn)我毁Y本化率法、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、同步估值法。

單一資本化法

單一資本化法，是將酒店某個(gè)年份的凈收入除以資本化比率得出的酒店價(jià)值，這種計(jì)算方法大多選擇在資本化比率相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，對(duì)于未來(lái)凈收入能力預(yù)測(cè)和把握有一定難度的情況下。

現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法

現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法是用一個(gè)總的貼現(xiàn)率，對(duì)未來(lái)一定年份凈收入的預(yù)測(cè)值和資產(chǎn)末期的價(jià)值或產(chǎn)值進(jìn)行貼現(xiàn)。目前，普遍預(yù)測(cè)的期限為10年。

同步估值法

這種估值方法的估值原理與現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法類(lèi)似，但是這種方法在估值時(shí)考慮了利率、貸款分期情況等，過(guò)程更復(fù)雜，考慮的因素更多樣，因此也是一個(gè)較以市場(chǎng)為導(dǎo)向的估值方法。

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02

資產(chǎn)基礎(chǔ)法

資產(chǎn)基礎(chǔ)法通常需要估值對(duì)象能夠在未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，估值對(duì)象的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)及表外的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債能夠被識(shí)別，且相關(guān)的歷史資料、權(quán)屬文件、技術(shù)資料等能夠被獲得。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法需要對(duì)估值對(duì)象估值基準(zhǔn)日的資產(chǎn)及負(fù)債賬面值的真實(shí)性進(jìn)行分析和判斷，剔除非正常因素，針對(duì)難以識(shí)別且對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生重大影響的資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)考慮不同估值方法的適用性。

重置成本法是此估值方法在對(duì)酒店估值過(guò)程中比較常用的衍生方法之一。重置成本法不考慮市場(chǎng)支付意愿與酒店未來(lái)的收入能力，是按照估值對(duì)象的現(xiàn)時(shí)重置成本扣除其各項(xiàng)折舊及損耗來(lái)確定估值對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

對(duì)于酒店資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，折舊一般來(lái)自三個(gè)方面，酒店的物理折舊（酒店財(cái)產(chǎn)、設(shè)備等的物理?yè)p耗）、酒店的功能過(guò)時(shí)（酒店設(shè)施、酒店產(chǎn)品等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的減少）、酒店的設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（酒店內(nèi)部、外部裝修風(fēng)格或設(shè)計(jì)等吸引力的降低）。

其中，酒店后兩種折舊情況往往難以衡量，需要非常主觀地估計(jì)且難以持續(xù)度量，且無(wú)法反映未來(lái)的收入及投資趨勢(shì)，對(duì)于估值結(jié)果的可靠性和有效性影響較大。在難以獲取其他數(shù)據(jù)無(wú)法使用其他估價(jià)方法的時(shí)候，可以選擇這種估值方法。

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03

市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是將估值對(duì)象與市場(chǎng)近期發(fā)生的同類(lèi)酒店交易金額進(jìn)行比較，以確定估值對(duì)象價(jià)值的估值方法。這種方法主要適用于當(dāng)買(mǎi)方不愿意支付超過(guò)近期市場(chǎng)交易價(jià)格的時(shí)候，估值結(jié)果雖然是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的直接反映，但是此估值方法并不考慮其重置成本和未來(lái)收入情況。

此外，對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，也存在著其他弊端。一方面，酒店交易不同于其他大宗交易，市場(chǎng)交易數(shù)量不多，能夠用來(lái)做估值基準(zhǔn)進(jìn)行參考的就更加有限。

其次，目前市場(chǎng)上酒店的交易信息并不透明，除了大型上市公司之外，其他企業(yè)的交易信息通常難以獲取，無(wú)法保證交易信息的及時(shí)獲取，也較難保證其可以被證實(shí)和比較。

另一方面，不同酒店的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、檔次定位、設(shè)施規(guī)模都存在較大差異，不同的建成年份也增加了可以比較的難度。

這些不確定的因素往往需要交易雙方進(jìn)行協(xié)商以達(dá)成一致，但同時(shí)也給可靠性和精確性增加了許多不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

了解酒店資產(chǎn)估值的方法，能夠更加清楚直觀地了解其內(nèi)在的科學(xué)價(jià)值，深入理解其內(nèi)涵。

在明確了影響估值結(jié)果的因素之后，也能夠讓酒店的所有者和管理者能夠在管理的過(guò)程中，以資產(chǎn)管理的思維和視角，關(guān)注酒店的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展。

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