來源：原創(chuàng) 王麗華 甘涌酒店研究院 侵刪

一家酒店之所以效益好，很重要的原因是其有好的管理，然而，通常情況下好的管理首先必須從好的設(shè)計(jì)開始。所謂“好”的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單通俗地說，就是要求酒店的功能設(shè)計(jì)既必須方便客人的使用，又要方便酒店的管理。從反面的角度看，酒店的設(shè)計(jì)不能含有過多個(gè)性化的東西，一個(gè)酒店的主要目標(biāo)必須是營利性的，而不能單單追求有關(guān)當(dāng)?shù)卣摹罢J(rèn)可”或者在建筑風(fēng)格上太講究“獨(dú)特性”或“美感”。

假定市場(chǎng)需求已被事先充分了解及確認(rèn)，并且酒店的自身定位已經(jīng)考慮妥當(dāng)，那么酒店想要盈利，首先就要從“設(shè)計(jì)功能效率”開始著手。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

實(shí)踐中，很多開發(fā)商都沒有把酒店的功能布局看成是非常重要的一門專業(yè)。一般而言，管理公司都會(huì)要求開發(fā)商聘請(qǐng)具有專業(yè)酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑設(shè)計(jì)師來完成酒店的設(shè)計(jì)。就此，筆者曾經(jīng)與很多國內(nèi)開發(fā)商有過交流，他們對(duì)聘用國際設(shè)計(jì)師主要存在著如下的看法及疑慮：

1、對(duì)比國內(nèi)的設(shè)計(jì)院所，國外的設(shè)計(jì)院的收費(fèi)高昂；

2、認(rèn)為國外的設(shè)計(jì)院不懂中國客戶的習(xí)慣及要求；

3、擔(dān)心國外的設(shè)計(jì)院不了解中國規(guī)范、法規(guī)，受制于國內(nèi)的有關(guān)法律法規(guī)不能蓋章出施工圖；

4、擔(dān)心國外的設(shè)計(jì)院無法與蓋章出施工圖的國內(nèi)設(shè)計(jì)院想配合；

5、建筑設(shè)計(jì)方面可能不需要請(qǐng)國外的設(shè)計(jì)院，讓他們做內(nèi)裝設(shè)計(jì)可能會(huì)更體現(xiàn)他們的專長。

基于以上原因或疑慮，開發(fā)商往往傾向于直接聘請(qǐng)一些曾經(jīng)作為國外設(shè)計(jì)院合作伙伴（主要負(fù)責(zé)蓋章、出施工圖）、共同參與過知名建筑物（包括酒店在內(nèi)）設(shè)計(jì)的大型國內(nèi)設(shè)計(jì)院所。這種情況通常容易發(fā)生在地、縣級(jí)市的開發(fā)商身上，因?yàn)槎?、三線城市的開發(fā)商一般對(duì)誰是真正的設(shè)計(jì)師并不是太在乎，只要能從原來的知名項(xiàng)目中借鑒一些概念，就覺得足以應(yīng)付他們所處地區(qū)的要求及市場(chǎng)期盼。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，一些位于上海、北京或深圳的大型設(shè)計(jì)院所應(yīng)該就足以應(yīng)付了。

根本筆者多年從事酒店前期工作的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，一項(xiàng)好的設(shè)計(jì)必須充分體現(xiàn)以下六個(gè)方面的內(nèi)容：人性化、科學(xué)性、實(shí)用性、超前性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性。

一、人性化

所謂人性化，就是堅(jiān)持“以人為本”，提倡親情化、個(gè)性化、家居化，突出溫馨、柔和、活潑、典雅的特點(diǎn)，滿足人們豐富的情感生活需要和高層次的精神享受，適度張揚(yáng)個(gè)性，通過多種形式創(chuàng)造出使客人賞心悅目、獨(dú)具藝術(shù)魅力和技術(shù)強(qiáng)度的設(shè)計(jì)作品。通過細(xì)小環(huán)節(jié)向客人傳遞感情，努力實(shí)現(xiàn)酒店與客人的情感溝通，體現(xiàn)酒店對(duì)客人的關(guān)懷，增加客人的親近感，無形中帶動(dòng)酒店的人氣和知名度上升。

二、科學(xué)性

酒店的設(shè)計(jì)必須建立在科學(xué)性的基礎(chǔ)上，就酒店設(shè)計(jì)本身來說其分工是極其精細(xì)的，在發(fā)達(dá)國家需要有規(guī)劃、市政、金融、市場(chǎng)、設(shè)備、消防、燈光、音響、室內(nèi)建筑、裝飾、藝術(shù)等至少十幾個(gè)門類的專家和專業(yè)技術(shù)人員參與到一項(xiàng)設(shè)計(jì)當(dāng)中，甚至前期還有管理顧問、餐飲專家、采購專家和保險(xiǎn)公司的介入。此外，建一家酒店所涉及的用品、設(shè)備和材料多達(dá)數(shù)萬種，每一種都要有精通的行家來選擇和處理。然而，在實(shí)踐中，我國新建酒店的設(shè)計(jì)多數(shù)僅由一個(gè)設(shè)計(jì)單位總包負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)（包括建筑、空調(diào)、給排水、強(qiáng)弱電、視聽系統(tǒng)等）。

筆者曾經(jīng)考察過一個(gè)位于三亞灣的擁有800間客房的酒店項(xiàng)目，按照原來的設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目的員工餐廳與員工更衣室不在同一邊，它們之間的距離差不多有250米，橫跨度很大。按照這樣的設(shè)計(jì)，員工就餐與換衣服之間就需要穿行于整個(gè)地下部分，非常明顯，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)師根本就不清楚酒店員工的服務(wù)流程，開發(fā)商的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也缺乏相關(guān)的知識(shí)。如果一個(gè)酒店設(shè)計(jì)方案先天的科學(xué)性已經(jīng)存在這種缺陷，以后難免不經(jīng)常修修補(bǔ)補(bǔ)。

三、實(shí)用性

酒店的市場(chǎng)定位不同，所服務(wù)的客人群體就會(huì)有所不同，相應(yīng)的對(duì)于酒店的功能設(shè)計(jì)要求也就不盡相同，例如度假酒店跟會(huì)議酒店肯定是不一樣的。設(shè)計(jì)的實(shí)用性就是要求設(shè)計(jì)的功能必須充分考慮到不同客人的不同需求特點(diǎn)，適合于不同的客人使用，同時(shí)也要方便酒店的經(jīng)營管理。因?yàn)槿绻贿m合于客人使用，酒店便無法吸引更多回頭客；如果不方便于酒店自身管理，那么就會(huì)增加經(jīng)營成本，也無法獲得好的經(jīng)濟(jì)效益。

舉例來說，多年前，一般酒店的建筑設(shè)計(jì)都很流行用玻璃幕墻，可使用后卻帶來了不少操作上的問題，如幕墻的清洗困難、能源附加成本的增加等。理性地考慮一下，是否每家五星酒店都應(yīng)該用玻璃幕墻呢？筆者以為不然，例如，以前筆者參與的重慶一家酒店項(xiàng)目就沒有采納玻璃幕墻建議，現(xiàn)在該酒店仍然是該市內(nèi)總體業(yè)績水平最好的酒店。

也有很多酒店高“SPA（水療）”，而且趨勢(shì)好像是越大越好?？墒呛芏鄷r(shí)候，連設(shè)計(jì)師自身都沒有弄清楚水療到底是什么東西，就把圖畫出來了。SPA里面應(yīng)該附帶什么配置，女賓部與男賓部在空間上、配置上的差異（如沖洗、更衣室、按摩、香薰治療等各功能的不同要求）如何，相信并不是每個(gè)設(shè)計(jì)院都具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的。有的SPA設(shè)計(jì)，由于開發(fā)商以及負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)院都沒有弄明白，便把一般的浴室?guī)О茨Φ牡胤焦谏稀癝PA”的名稱。要知道，光顧SPA的客人有特別的心理預(yù)期，當(dāng)他們知道了你的SPA給不了他們所想要的服務(wù)時(shí)，結(jié)果只能是只光顧一次而沒有回頭率。

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四、超前性

所謂超前性，就是要求在設(shè)計(jì)時(shí)，必須充分考慮到顧客及社會(huì)在未來的需求。目前，對(duì)于設(shè)計(jì)的要求很高，既要求綠色、環(huán)保，又要求時(shí)尚，還要盡可能地包含先進(jìn)科技（如通信、視聽設(shè)備等）。同樣，在酒店的建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中，這種超前性可能集中地體現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)盡量使用高科技成果，降低運(yùn)營成本，提高效益，減少員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，同時(shí)也顧客提供更加便利、可靠與優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù)。

在現(xiàn)代酒店的前臺(tái)設(shè)計(jì)中，管理系統(tǒng)可以讓管理者可以通過酒店的前臺(tái)、后臺(tái)系統(tǒng)以及特殊的接口系統(tǒng)，使酒店具有預(yù)訂客房、住客登記、最優(yōu)排房、客賬結(jié)算、夜間審計(jì)、電話總機(jī)轉(zhuǎn)接、自動(dòng)報(bào)時(shí)、應(yīng)收應(yīng)付賬款、工資結(jié)算、倉庫管理、銷售處理等各種功能，及時(shí)（Real-time）、迅速，并且準(zhǔn)確地掌握有關(guān)管理信息，更有效地提高服務(wù)質(zhì)量。

同時(shí)，高科技還體現(xiàn)在綠色和環(huán)保方面。這要求設(shè)計(jì)時(shí)要從多方面考慮原材料是否為綠色環(huán)保型，以減少能源消耗、減少污染。酒店在為客人提供舒適的食宿條件的同時(shí)，不能以犧牲環(huán)境為代價(jià)，還是社會(huì)對(duì)酒店的要求，也是為了提高效益，并對(duì)投資商負(fù)責(zé)。

不僅如此，還要引領(lǐng)新潮，體現(xiàn)出超前性。這就需要有超前的眼光，充分考慮酒店今后的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)預(yù)測(cè)作出超前的設(shè)計(jì)，避免今后的重復(fù)投入。例如，隨著這幾年通信及移動(dòng)娛樂技術(shù)的迅速提升，在酒店設(shè)計(jì)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)客房內(nèi)的影音設(shè)備有更高的要求。

五、經(jīng)濟(jì)性

經(jīng)濟(jì)性很好理解，酒店永遠(yuǎn)是以盈利為目的的，自負(fù)盈虧，開源節(jié)流，力求以最少的投入產(chǎn)生******的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這些都是設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)知曉的經(jīng)濟(jì)理念。在酒店的設(shè)計(jì)上也要求充分地體現(xiàn)這一理念，控制非盈利面積在總體建筑面積中的比重，重裝飾、輕裝修，既要考慮合理性，又要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性，爭(zhēng)取以較少投入達(dá)到******效果。例如，公用面積（大堂、走道、健身房、休息區(qū)等）與后臺(tái)區(qū)域（Back of the House）等部分都屬于非盈利面積，有經(jīng)驗(yàn)的建筑師就有能力做到，在對(duì)酒店運(yùn)營及整體的形象影響最小的前提下，將其盡量壓縮。

舉例來講，不少人在研究新建的五星級(jí)酒店時(shí)，頭腦中第一個(gè)反映出的概念是客房需要多大、多豪華。別人建了55平方米，他就要建70平方米。筆者在東莞就見過70平方米的客房，其實(shí)70平方米的房間已經(jīng)可以做兩個(gè)并不太差的各35平方米（差不多400英尺）的房間了。一個(gè)70平方米房間帶來的收益并不一定能抵兩個(gè)35平方米房間的收益。

另一個(gè)能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性的地方就是酒店餐飲部分的設(shè)計(jì)。一家五星級(jí)酒店一般要求至少有3個(gè)以上提供餐飲的場(chǎng)所，設(shè)計(jì)師不僅應(yīng)該好好地控制這些餐飲場(chǎng)所的面積，還要考慮到酒店所在市場(chǎng)的切實(shí)需求，設(shè)計(jì)餐飲場(chǎng)所要符合自身的餐飲技術(shù)及資源，切勿過高地估計(jì)市場(chǎng)。例如在東北地區(qū)，很多酒店規(guī)劃都會(huì)包含日餐廳或韓餐廳，但從技術(shù)與運(yùn)營成本角度來比較，日餐會(huì)比韓餐需要更高的管理技術(shù)與運(yùn)營成本。

六、藝術(shù)性

所謂藝術(shù)性，就是酒店設(shè)計(jì)要令廣大住店客人從視覺上、心理上產(chǎn)生深刻的、賞心悅目的感覺。好的酒店設(shè)計(jì)不僅要滿足使用者視覺上的要求，還需要滿足其在聽、觸、嗅、味及氛圍上的感覺，這些都體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)理念，讓客人能感覺到舒心、溫馨，以及心靈上的滿足。如果某些建筑或布置能做到設(shè)計(jì)獨(dú)特、創(chuàng)意新穎、造型別具一格，還可以成為酒店的標(biāo)志，無形中強(qiáng)化了酒店在客人心目中的形象，增加了酒店的品牌價(jià)值，可能給酒店帶來不可估量的經(jīng)濟(jì)效益。

不過藝術(shù)性是非常主管的衡量標(biāo)準(zhǔn)。例如，到底弧形的外立面好，還是方方正正的好？很多情況下，開發(fā)商并不會(huì)首先咨詢有關(guān)專家的意見，而是經(jīng)常把很多個(gè)人喜好投射到酒店的設(shè)計(jì)要求上。不僅如此，很多時(shí)候建筑的外形設(shè)計(jì)還會(huì)加入當(dāng)?shù)卣囊庖娂捌渌紤]因素（如風(fēng)水等），以致影響到設(shè)計(jì)師的本來意圖。

還有，我們需要認(rèn)識(shí)到，酒店要建設(shè)得美觀好看是有成本的，開發(fā)商必須考慮到不同設(shè)計(jì)在投入及產(chǎn)出間的比率。舉例來說，在德國柏林的麗笙（Radisson SAS）酒店大堂中設(shè)有一個(gè)世界上獨(dú)一無二的巨型水族塔（高25米，容量100萬公升）。水族塔建成后，馬上變成柏林市的焦點(diǎn)，多次受到電影界的垂青成為外景拍攝地。但是，這種設(shè)計(jì)是否同樣適用于中國呢？相比于柏林五星級(jí)酒店一般都在200歐元以上的房價(jià)（而我國整體還不到100美元）以及所需之技術(shù)和工藝而言，這種大水族塔不一定是國內(nèi)酒店藝術(shù)未來5至10年的發(fā)展方向。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

以上幾點(diǎn)，都是開發(fā)商在制作酒店設(shè)計(jì)藍(lán)圖時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則。除此之外，作為項(xiàng)目的所有權(quán)人，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)意識(shí)到：

第一，項(xiàng)目班子固然重要，但具有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)與顧問團(tuán)隊(duì)才是中堅(jiān)執(zhí)行者，他們既可以幫助業(yè)主創(chuàng)造附加價(jià)值，也可能會(huì)令一座酒店留下永遠(yuǎn)的遺憾。

第二，與國際酒店相比，中國的酒店設(shè)計(jì)較為中性，大部分處于模仿或借鑒國外實(shí)例，并加以引進(jìn)的階段，敢于樹立個(gè)性文化的酒店較少。中國投資者向來較為保守，如無過往實(shí)例，絕不敢越雷池半步，這便造成了國內(nèi)酒店建筑設(shè)計(jì)的瓶頸。因此，在客觀大環(huán)境暫時(shí)并不十分理想的情況下（中國用于技術(shù)研發(fā)的投入不到GDP的2%），好的設(shè)計(jì)可能還是需要依賴國外的經(jīng)驗(yàn)。

第三，越好的設(shè)計(jì)師及團(tuán)隊(duì)其設(shè)計(jì)越容易只代表設(shè)計(jì)師及團(tuán)隊(duì)本身的喜好，而并不一定是一個(gè)項(xiàng)目最合適的設(shè)計(jì)。有善于處理超高層酒店的設(shè)計(jì)師，有專門做會(huì)議酒店的設(shè)計(jì)師，也有最能夠打造度假酒店所需氛圍的設(shè)計(jì)師，但很可惜的是沒有一個(gè)是全才。開發(fā)商應(yīng)該多認(rèn)識(shí)、多了解一些專業(yè)的顧問或管理公司，參考（一個(gè)以上）專業(yè)顧問或管理公司的針對(duì)性意見制定設(shè)計(jì)要求，以覓得最合適的設(shè)計(jì)單位。

客觀地說，目前在國內(nèi)若建造“單體”的酒店項(xiàng)目，在經(jīng)濟(jì)回報(bào)上已經(jīng)不是非常理性的選擇了，理由是酒店業(yè)現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度與40年前相比已經(jīng)不能同日而語，此外建造“單體”的酒店項(xiàng)目無論在資本上，還是在技術(shù)上都需要超高的投入，而回收期往往過長。相比之下，“綜合體”模式越來越顯示出其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

所謂“城市綜合體”，在當(dāng)下的中國房地產(chǎn)界有一個(gè)約定俗稱的定義，即從產(chǎn)品形式講，一般有五種業(yè)態(tài)，即酒店、寫字樓、商業(yè)樓、公寓和住宅，稱為4+1模式。在國外城市綜合體的英文名為“HOPSCA”，是英文單詞“Hotel”酒店、“Office”（寫字樓）、“Park”（公園）、“Shoping mall”（購物中心）、“Convention”（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、“Apartment”（公寓）首個(gè)字母的縮寫。

城市綜合體的概念源于美國，最早的成功案例是經(jīng)久不衰的美國紐約洛克菲勒中心，而亞洲的經(jīng)典城市綜合體項(xiàng)目就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木。從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，綜合地產(chǎn)發(fā)展模式在20世紀(jì)80年代末就已經(jīng)出現(xiàn)了，比起紐約與東京顯得有點(diǎn)晚，但成功的案例卻不少。早期較為人知的有沙田的“新城市廣場(chǎng)”、灣仔的“香港會(huì)展中心”、港島金鐘的“太古廣場(chǎng)（Pacific Place）”，還有IFC（國際金融中心）、九龍旺角的“朗豪坊（Langham Place）”、香港機(jī)場(chǎng)附近東涌的“東薈城（Citygate）”等。

在中國內(nèi)地人們最熟悉的城市綜合體可能當(dāng)數(shù)北京國貿(mào)中心了，它是中國規(guī)模******的綜合性高檔商業(yè)中心之一，集辦公、五星級(jí)酒店、會(huì)議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體，項(xiàng)目初建至今差不多已經(jīng)20年了，國貿(mào)三期于2008年才剛剛建成。

從項(xiàng)目的資金需求角度考慮，由于土地價(jià)格昂貴，在一線城市大肆圈地已經(jīng)變得不太可能，盡管經(jīng)濟(jì)急速降溫也造成很多新拍賣的地塊價(jià)格下調(diào)，但是要知道如今在建的或正在籌建的不少項(xiàng)目仍是在低價(jià)偏高的時(shí)候所買入的。因此，為降低單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到不同地產(chǎn)項(xiàng)目間相互烘托、相互補(bǔ)充的協(xié)同作用。也正是基于此，綜合體項(xiàng)目將更具吸引力及市場(chǎng)生命力。

綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)生往往也正是為了滿足二、三線城市或一線城市的衛(wèi)星城市更快達(dá)到城市化，諸如廣州新塘區(qū)的碧桂園鳳凰城、長沙的中信新城等。城市綜合體已經(jīng)成了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性商業(yè)模型，幾乎每個(gè)城市都要打造集當(dāng)?shù)刈罡叩慕ㄖ?，體量******、*********的商場(chǎng)，最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群，從而不僅可以極大地提升城市的形象，滿足政績工程的需求，還可以拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。

酒店項(xiàng)目的開發(fā)在某一綜合體開發(fā)項(xiàng)目到底扮演何種角色呢？根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，主要在以下4種情況中，酒店會(huì)出現(xiàn)在一個(gè)綜合體的項(xiàng)目內(nèi)：

1）酒店作為項(xiàng)目的主角，是一個(gè)綜合體項(xiàng)目的品牌，投資商也太計(jì)較投入，而是更重視酒店所產(chǎn)生的全方位的品牌效應(yīng)。例如上海金茂大廈（凱悅酒店）、上海國際金融中心（柏悅酒店）。

2）酒店作為一個(gè)提升、拉動(dòng)并增加其他功能部分價(jià)值的組成部分，因此，它也可能有充足的預(yù)算。例子很多，如北京東方廣場(chǎng)（君悅酒店）、北京銀泰中心（柏悅酒店）、深圳羅湖萬象城（君悅酒店）、上海北外灘的大部分綜合性項(xiàng)目。

3）酒店作為一個(gè)政府售地的前提（后附帶）條件，倘若位置不太理想，開發(fā)商將非常謹(jǐn)慎地投入，并把重點(diǎn)與回報(bào)預(yù)期放在其他功能上。例如廣東某知名地產(chǎn)集團(tuán)的多個(gè)位于城市邊緣的綜合開發(fā)項(xiàng)目，以及不少處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大宗開發(fā)項(xiàng)目。

4）開發(fā)商可能并不想持有酒店，但項(xiàng)目又需要有酒店存在。在此種情況下，酒店項(xiàng)目在開發(fā)過程中被轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)就很大。例如，早期北京宣武區(qū)福地廣場(chǎng)中一座建筑面積4.7萬平方米的酒店項(xiàng)目大樓就轉(zhuǎn)讓給浙江的開元集團(tuán)。

以上只是在綜合體項(xiàng)目中開發(fā)酒店的一些典型情況，開發(fā)商在思考酒店設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要時(shí)刻提醒自己所擁有的酒店在綜合體項(xiàng)目中所扮演的角色，因?yàn)椴煌慕巧珪?huì)衍生不同的設(shè)計(jì)問題和不同的造價(jià)預(yù)算。

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