來(lái)源：楚天都市春水行云 侵刪

自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)歷了艱難的起步階段、地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代，直至目前邁入資產(chǎn)管理視野的新時(shí)代。與此同時(shí)，行業(yè)的發(fā)展理念也發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，從最初的關(guān)注酒店的“溢價(jià)”和“配套”角色逐步演變?yōu)楦幼⒅乩硇酝顿Y和資產(chǎn)管理的現(xiàn)代理念。

酒店資產(chǎn)投資價(jià)值的

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

01

供需關(guān)系與酒店資產(chǎn)價(jià)值

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供需關(guān)系是決定商品價(jià)格和價(jià)值的重要因素之一。就酒店行業(yè)而言，隨著全球旅游業(yè)的持續(xù)繁榮和商務(wù)活動(dòng)的頻繁開(kāi)展，對(duì)酒店的需求會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，2024年國(guó)慶假期，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游人數(shù)達(dá)7.65 億，同比增長(zhǎng)5.9%，同比2019年增長(zhǎng)10.2%。旅游收入及人次均呈現(xiàn)同比小幅增長(zhǎng)，人均旅游開(kāi)支數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升；從旅客需求側(cè)看，旅游出行仍然是一定剛需，但已從過(guò)往的特種兵出游過(guò)渡到追求個(gè)性化體驗(yàn)。

隨著人們的生活水平不斷提高，無(wú)論是國(guó)內(nèi)游還是國(guó)際游，游客們都需要舒適的住宿環(huán)境。另一方面，商務(wù)活動(dòng)的頻繁開(kāi)展也為酒店帶來(lái)了大量的客源，商務(wù)人士在出差過(guò)程中，對(duì)酒店的地理位置、設(shè)施設(shè)備以及服務(wù)質(zhì)量都有較高的要求。這種持續(xù)增長(zhǎng)的需求與相對(duì)有限的酒店供應(yīng)之間的不平衡，為酒店資產(chǎn)的價(jià)值提供了有力的支撐，投資者可以通過(guò)投資酒店資產(chǎn)，分享旅游業(yè)和商務(wù)活動(dòng)帶來(lái)的紅利。

02

土地價(jià)值與酒店資產(chǎn)增值

酒店通常占據(jù)著一定面積的土地，而土地作為一種不可再生資源，其價(jià)值具有穩(wěn)定性和增值潛力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，土地的價(jià)值受到多種因素的影響，如地理位置、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。位于城市核心地段、旅游景點(diǎn)附近或交通樞紐地帶的酒店，其土地價(jià)值往往較高。隨著城市的發(fā)展和土地資源的日益稀缺，這些地區(qū)的土地價(jià)格不斷上漲，從而帶動(dòng)酒店資產(chǎn)的整體增值。例如，一些歷史悠久的城市中心酒店，由于其獨(dú)特的地理位置和文化價(jià)值，土地價(jià)值和酒店資產(chǎn)價(jià)值都在不斷攀升。即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)期，這些酒店的土地價(jià)值也相對(duì)穩(wěn)定，為投資者提供了一定的保障。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

酒店資產(chǎn)投資價(jià)值的

金融學(xué)分析

01

資產(chǎn)配置與酒店資產(chǎn)多元化

酒店資產(chǎn)作為一種獨(dú)特的投資品類，與股票、債券、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)投資品類的相關(guān)性較低。將酒店資產(chǎn)納入投資組合中，可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，避免因單一資產(chǎn)類別波動(dòng)而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)股票市場(chǎng)下跌時(shí)，酒店資產(chǎn)可能因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和實(shí)物資產(chǎn)屬性而相對(duì)穩(wěn)定。此外，酒店資產(chǎn)的投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，與其他短期投資品類形成互補(bǔ)。投資者可以通過(guò)合理配置酒店資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資組合的長(zhǎng)期穩(wěn)定增值。

02

收益評(píng)估與酒店資產(chǎn)投資回報(bào)

酒店資產(chǎn)的投資收益主要來(lái)自客房收入、餐飲服務(wù)、會(huì)議和活動(dòng)承辦等多個(gè)方面。收益評(píng)估方法可以幫助投資者對(duì)酒店資產(chǎn)的投資回報(bào)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和分析?？紤]到酒店資產(chǎn)的投資成本較高，投資者還需要對(duì)投資回報(bào)率進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算。包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）等指標(biāo)，可以幫助投資者評(píng)估酒店資產(chǎn)的投資價(jià)值和可行性。一般來(lái)說(shuō)，只要市場(chǎng)沒(méi)有太大的變化，通過(guò)對(duì)所在區(qū)域酒店歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的分析和市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，再加上合理的優(yōu)化辦法，酒店的投資回報(bào)率可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)，用它來(lái)打造投資組合中的安全墊看起來(lái)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

美國(guó)降息

“點(diǎn)燃”中國(guó)酒店投資

2024年9月19日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間從5.25%～5.5%調(diào)低至4.75%～5%。這是美聯(lián)儲(chǔ)自2020年3月以來(lái)首次降息，標(biāo)志著美國(guó)“40年來(lái)最激進(jìn)的加息周期”結(jié)束，正式轉(zhuǎn)向進(jìn)入降息周期。美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國(guó)旅游酒店行業(yè)的影響是多方面的，但僅從酒店角度來(lái)分析，則是“利”大于“弊”！據(jù)攜程旅行發(fā)布的《2024年國(guó)慶旅游消費(fèi)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)供給側(cè)的機(jī)票、酒店等供應(yīng)鏈恢復(fù)，2024年上半年中國(guó)的酒店保有量持續(xù)增長(zhǎng)，新開(kāi)業(yè)酒店超2.3萬(wàn)家，新增房間規(guī)模100萬(wàn)間。由此可以預(yù)判，中國(guó)酒店投資的新一輪上升周期已經(jīng)來(lái)臨，酒店業(yè)將為中國(guó)服務(wù)業(yè)投資領(lǐng)域帶來(lái)新的增長(zhǎng)極。

01

資金流動(dòng)性增加、融資成本降低，降息刺激消費(fèi)和投資

美聯(lián)儲(chǔ)降息通常會(huì)導(dǎo)致全球資金流動(dòng)性增加，部分資金可能會(huì)流入中國(guó)，從而增加國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的資金供應(yīng)，將有助于提升國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)的活躍度，包括旅游酒店行業(yè)。降息意味著商業(yè)銀行的貸款和存款利率相應(yīng)下降，企業(yè)在銀行貸款、發(fā)行債券等方面的利息支出也相應(yīng)減少，這會(huì)促使酒店企業(yè)通過(guò)增加投資來(lái)進(jìn)行設(shè)施升級(jí)或擴(kuò)張。降息使得居民更傾向于將資金用于消費(fèi)和投資，對(duì)于旅游酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能會(huì)帶來(lái)旅游需求的增加，因?yàn)橄M(fèi)者在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為寬松的情況下更愿意外出旅游。其次酒店資產(chǎn)證券化融資項(xiàng)目持續(xù)加速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至三季度2024年酒店融資金額已接近500億元，創(chuàng)五年來(lái)新高。

02

入境游、國(guó)內(nèi)游需求增加，酒店資產(chǎn)估值上升

降息增強(qiáng)了美國(guó)人的出境游意愿和能力，也將帶動(dòng)全球旅游需求的回升。作為國(guó)際旅游******客源國(guó)和主要目的地，“China Travel中國(guó)游”燃爆全網(wǎng)的全球效應(yīng)仍將持續(xù)。國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的旅游需求也將增加，包括商務(wù)旅行、休閑度假等多種形式的旅游活動(dòng)。人民幣貶值壓力進(jìn)一步減輕，這對(duì)于國(guó)內(nèi)旅游酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的市場(chǎng)機(jī)遇。在降息環(huán)境下，海外投資者對(duì)于中國(guó)酒店資產(chǎn)的投資意愿增強(qiáng)，進(jìn)而推動(dòng)酒店資產(chǎn)價(jià)格上漲、提升酒店企業(yè)估值。例如2023年12月，新加坡家族——新加坡金鷹集團(tuán)17億元收購(gòu)?fù)鉃┤f(wàn)達(dá)瑞華酒店；2024年1月，美國(guó)“頭部房企”鐵獅門3.6億元收購(gòu)上海五角場(chǎng)智選假日酒店。

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